Kira Tespit Davası Nedir? Şartları, Süresi ve 2026

Kira tespit davası, devam eden konut veya çatılı işyeri kira ilişkisinde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır. Dava hukuken her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirlediği bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın veya yazılı bildirimin zamanına ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına göre değişir.

Beş yıllık süre de davanın her durumda açılabilmesi için mutlak bir şart değildir. İlk beş kira yılında mahkemenin belirleyebileceği artış kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıyken, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal kiralar, taşınmazın durumu, TÜFE ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.

Kira bedelinin tespiti; ihtar, zorunlu arabuluculuk, dava zamanı, bilirkişi incelemesi ve kararın kesinleşmesi bakımından teknik bir süreçtir. Bu nedenle gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilen her kira uyuşmazlığında sözleşme başlangıcı, yenileme dönemi ve tarafların önceki bildirimleri ayrı ayrı incelenmelidir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmeden, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirlemeyi amaçlayan kendine özgü bir tespit davasıdır. Hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleridir.

Dava çoğunlukla mevcut bedelin emsal kiraların gerisinde kaldığını ileri süren kiraya veren tarafından açılır. Bununla birlikte kira bedelinin kanuni sınırların üzerinde olduğunu düşünen kiracı da bedelin azaltılması amacıyla dava açabilir. Önemli olan geçerli ve devam eden bir kira ilişkisinin ve kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yararın bulunmasıdır.

Kira tespit davası tahliye davası değildir. Mahkeme, kiracının taşınmazdan çıkarılmasına değil, kira ilişkisinin devam ettiği dönemde ödenecek bedele karar verir. Kiracının geç ödeme yapması nedeniyle başvurulan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye veya kiraya verenin gerçek gereksinimine dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası farklı şart ve sonuçlara sahiptir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenebilmesi için genel olarak şu şartlar aranır:

1. Geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir. Yazılı sözleşme bulunmaması davayı otomatik olarak engellemez; ancak ilişkinin başlangıcı, mevcut bedel ve diğer koşullar ispatlanmalıdır.
2. Kira ilişkisi devam etmelidir. Kira tespiti, devam eden sözleşmede uygulanacak bedeli belirlemeye yöneliktir. Tahliye ve sona erme durumlarının hukuki yarara etkisi somut talep dönemi üzerinden incelenir.
3. Davacının hukuki yararı olmalıdır. Mevcut bedel, sözleşmedeki artış hükmü ve tarafların uygulaması nedeniyle mahkeme kararına ihtiyaç bulunmalıdır.
4. Dava konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin olmalıdır. Arsa, tarla, ürün kirası veya nitelik olarak farklı kira ilişkilerinde aynı tespit rejimi doğrudan uygulanmayabilir.
5. Uygulanması istenen kira dönemi doğru belirlenmelidir. Dava tarihi, yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış şartı kararın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını etkiler.
6. Dava şartı arabuluculuk tamamlanmalıdır. Taraflar anlaşamazsa son tutanak alındıktan sonra görevli mahkemeye başvurulur.
7. Taraf sıfatı doğru kurulmalıdır. Davanın kiraya veren veya kiracı tarafından doğru karşı tarafa yöneltilmesi gerekir. Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde taraf teşkili ayrıca incelenmelidir.

Beş yılın dolması, emsal ve rayiç kira bedellerinin kapsamlı biçimde dikkate alınabilmesi bakımından önemlidir. Buna karşılık “beş yıl dolmadıysa hiçbir şekilde kira tespit davası açılamaz” şeklindeki değerlendirme doğru değildir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Buradaki “her zaman” ifadesi, mahkemece belirlenecek bedelin istenen bütün geçmiş dönemlere otomatik olarak uygulanacağı anlamına gelmez. Dava açma zamanı, esas olarak kararın hangi kira döneminin başlangıcından itibaren tarafları bağlayacağını belirler.

Sözleşmede yeni dönem kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa iki yol öne çıkar:

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılabilir.
• Aynı süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim ulaştırılırsa dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Bu şartlardan biri gerçekleşirse mahkemenin belirlediği bedel, ilgili yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir. Dava ve bildirim zamanında değilse belirlenen bedelin etkisi bir sonraki kira dönemine kalabilir.

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin geçerli bir hüküm varsa, TBK m.345/3 uyarınca dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında belirlenen bedel kural olarak o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu ihtimalde 30 gün önce ayrıca ihtar gönderilmesi genel olarak aranmaz.

Dava açma süresi ile sonuçlanma süresi aynı değildir

Kira tespit davası açma süresi, istenen bedelin hangi döneme uygulanacağını etkileyen yasal zamanlamadır. Davanın ne kadar süreceği ise arabuluculuk, tebligat, keşif, bilirkişi ve kanun yolu aşamalarına bağlı fiilî yargılama süresidir. “Dava bir yıl içinde açılır” ifadesi, davanın bir yılda sonuçlanacağı anlamına gelmez.

Beş Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davası beş yıl dolmadan da açılabilir. Ancak ilk beş kira yılında hâkimin belirleyeceği bedelin sınırları ile beş yıldan sonraki dönemde uygulanacak ölçütler farklıdır.

İlk beş yıl içinde:

• Sözleşmede artış hükmü varsa bu hüküm, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak koşuluyla uygulanır.
• Artış konusunda anlaşma yoksa hâkim; kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre bedeli belirler, ancak artış TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
• Açık ve uygulanabilir bir artış hükmü taraflarca zaten doğru şekilde yerine getiriliyorsa ayrıca tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunup bulunmadığı tartışılabilir.

Bu dönemde yalnızca çevredeki ilan bedellerinin yükseldiği ileri sürülerek kanuni sınırın üzerinde rayiç kira tespit edilmesi istenemez. Emsal ve hakkaniyet esaslı daha geniş değerlendirme, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından gündeme gelir.

Beş Yıl Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli yalnızca TÜFE oranına göre belirlenmez. Hâkim şu ölçütleri birlikte değerlendirir:

• TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralananın fiziki ve hukuki durumu,
• Konumu ve kullanım amacı,
• Benzer taşınmazların gerçek kira bedelleri,
• Kira ilişkisinin süresi,
• Somut olayın koşulları ve hakkaniyet.

Beş yılın dolması ev sahibine tek taraflı olarak istediği bedeli belirleme hakkı vermez. Talep edilen tutar, bilirkişi raporu ve emsal araştırmasıyla birlikte mahkeme tarafından değerlendirilir. Aynı yöntem bundan sonraki her beş yılın sonunda da önceki kira dönemlerindeki TÜFE değişimleri dikkate alınarak uygulanabilir.

Beş yıllık süre örneği

Kira sözleşmesi 1 Ekim 2021 tarihinde başlamışsa beşinci kira yılı 30 Eylül 2026 tarihinde sona erer. Altıncı kira dönemi 1 Ekim 2026 tarihinde başlar. Emsal kira, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ölçütlerinin birlikte uygulanacağı bedel bu altıncı dönem için talep edilebilir.

Sözleşmede artış hükmü yoksa bedelin 1 Ekim 2026’dan itibaren geçerli olması için dava veya yazılı bildirim bakımından 30 günlük kural gözetilmelidir. Sözleşmede geçerli artış hükmü varsa TBK m.345/3 kapsamında dava dönemin sonuna kadar açıldığında farklı uygulama gündeme gelebilir. Arabuluculuk zamanı da bu takvimle birlikte planlanmalıdır.

Her yıl imzalanan yenileme belgesi beş yıllık süreyi mutlaka yeniden başlatmaz. Tarafların gerçekten yeni bir sözleşme kurup kurmadığı, yalnızca bedeli güncelleyip güncellemediği ve kira ilişkisinin kesintisiz devam edip etmediği incelenir.

Kira Tespit Davasında İhtar Şartı Var mı?

İhtarname, kira tespit davasının her durumda zorunlu açılma şartı değildir. İhtarın temel işlevi, mahkemenin belirlediği kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını güvence altına almaktır.

Yazılı bildirimin mutlaka noter aracılığıyla yapılması genel bir geçerlilik şartı değildir. Bununla birlikte içeriğin, tarihin ve kiracıya ne zaman ulaştığının ispatı gerekir. Bu nedenle noter ihtarnamesi uygulamada güçlü bir ispat aracı sağlar. İhtarın yalnızca süre içinde gönderilmesine değil, muhataba ulaşmasına göre planlama yapılmalıdır.

İhtarnamede kiralananın ve tarafların bilgileri, mevcut sözleşme, yeni dönemde kira bedelinin artırılmasının istendiği ve bildirimin hangi kira dönemine ilişkin olduğu açıkça gösterilmelidir. Belirsiz ya da yanlış dönemi hedefleyen bildirim, kararın uygulanacağı tarih konusunda uyuşmazlık yaratabilir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit süreci yalnızca dava dilekçesi hazırlanmasından ibaret değildir. Doğru kira döneminin belirlenmesi ve delillerin hazırlanması davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Süreç genel olarak şu şekilde ilerler:

1. Kira ilişkisi incelenir. İlk sözleşmenin başlangıcı, yenileme belgeleri, mevcut bedel ve artış hükümleri belirlenir.
2. Hedef kira dönemi seçilir. İlk beş yıl mı yoksa altıncı ve sonraki dönemlerden biri mi olduğu tespit edilir.
3. İhtar ve dava takvimi hazırlanır. Artış hükmünün bulunup bulunmadığına göre 30 günlük kural değerlendirilir.
4. Emsal ve diğer deliller toplanır. Gerçek kira sözleşmeleri, taşınmaz özellikleri, tapu bilgileri ve önceki ödemeler hazırlanır.
5. Zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir.
6. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Dilekçede tespit edilmesi istenen dönem ve aylık kira tutarı açıkça belirtilir.
7. Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Taşınmaz ile emsaller karşılaştırılır.
8. Mahkeme kira bedelini belirler. Talep, bilirkişi raporu, kanuni ölçütler ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.
9. Kanun yolu ve kesinleşme süreci takip edilir. Kira farkının talebi bakımından kesinleşme durumu önemlidir.

Dava dilekçesinde talep edilen aylık bedelin dikkatle belirlenmesi gerekir. Kira tespit davasının niteliği nedeniyle talep sonucunun sonradan genişletilmesi ve belirsiz alacak kurallarının uygulanması konusunda sınırlamalar bulunmaktadır. Aşırı yüksek talep de reddedilen bölüm bakımından yargılama gideri ve vekâlet ücreti sonucu doğurabilir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti talepleri de bu kapsamdadır.

Arabuluculuk sürecinde taraflar yeni kira bedeli, artışın uygulanacağı tarih, birikmiş farkların ödenmesi ve ödeme planı üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanırsa dava açılmasına gerek kalmayabilir. Anlaşma olmazsa son tutanakla mahkemeye başvurulur.

Arabuluculuk başvurusunun yapılması, TBK m.345’teki ihtar ve dönem planlamasının göz ardı edilebileceği anlamına gelmez. Özellikle altıncı kira dönemine ilişkin talepte, hakkın doğduğu tarih ile arabuluculuk ve dava zamanının birlikte değerlendirilmesi gerekir. Başvurunun gereğinden erken veya geç yapılması usul tartışmalarına yol açabileceğinden somut takvim üzerinden hareket edilmelidir.

Emsal Kira Bedeli ve Bilirkişi Raporu Nasıl Belirlenir?

Beş yıldan sonraki kira tespitinde emsal kira bedelleri önemli olmakla birlikte, aynı mahalledeki her ilan uygun emsal değildir. Karşılaştırılacak taşınmazların gerçekten benzer ve mümkün olduğunca yakın dönemde kiraya verilmiş olması gerekir.

Emsal incelemesinde şu özellikler karşılaştırılır:

• Konum, sokak ve ulaşım imkânları,
• Konut veya işyeri kullanım amacı,
• Net ve brüt alan,
• Bina yaşı ve bakım durumu,
• Kat, cephe, manzara ve erişilebilirlik,
• Isıtma, asansör, otopark ve ortak alanlar,
• Tadilat ve donanım özellikleri,
• Kira başlangıç tarihi,
• Sözleşmenin özel koşulları,
• Taşınmazın boş olarak mı yoksa mevcut kiracıyla mı kullanılacağı.

Mahkeme çoğunlukla keşif yaparak gayrimenkul alanında uzman bilirkişi veya bilirkişi heyetinden rapor alır. Raporda taşınmazın boş olarak serbest piyasada getirebileceği kira bedeli, seçilen emsallerin neden uygun olduğu ve aradaki farklılıkların bedeldeki etkisi açıklanmalıdır.

İnternet ilanları piyasa hakkında fikir verebilir ancak ilan bedeli ile gerçekleşmiş kira bedeli aynı değildir. Bu nedenle ilan ekran görüntüleri tek başına kesin emsal sayılmamalı; gerçek sözleşmeler, resmî kayıtlar ve somut karşılaştırma ile desteklenmelidir.

Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir. Emsallerin uzak bölgede bulunması, metrekarelerin yanlış karşılaştırılması, taşınmazın önemli özelliklerinin göz ardı edilmesi veya raporun denetime elverişli olmaması hâlinde ek rapor ya da yeni inceleme istenebilir.

Eski Kiracı İndirimi Nedir?

Mahkeme, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli belirledikten sonra, kiracının uzun süredir taşınmazda bulunmasını ve sözleşmenin devam ediyor olmasını hakkaniyet kapsamında değerlendirir. Uygulamada bu yaklaşım “eski kiracı indirimi” veya “hak ve nesafet indirimi” olarak adlandırılır.

Bu indirim kanunda sabit bir yüzde olarak düzenlenmemiştir. Kiracılık süresi, taşınmazın durumu, emsal bedeller, tarafların sözleşme ilişkisi ve somut dosyanın özellikleri dikkate alınır. Bu nedenle bütün davalarda aynı yüzde uygulanacağı söylenemez. Bilirkişinin teknik değerlendirmesi ile nihai hakkaniyet takdiri de birbirinden ayrılmalıdır; son kira bedelini mahkeme belirler.

Kira Tespit Davası Geriye Dönük Açılabilir mi?

Kira tespit davasıyla yıllar önce sona ermiş bütün kira dönemleri için geriye dönük yeni bedel belirlenmesi istenemez. “Geriye dönük kira tespiti” ifadesi uygulamada çoğunlukla, karar yargılama tamamlandıktan sonra verilse bile yeni bedelin TBK m.345 şartları korunmuş kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması anlamında kullanılır.

Örneğin 1 Ekim 2026’da başlayan kira dönemi için süresinde dava açılmış veya yazılı bildirim yapılmışsa, karar 2027’de kesinleşse dahi tespit edilen bedel şartları varsa 1 Ekim 2026’dan itibaren uygulanabilir. Eski bedelle ödenen tutarlar ile tespit edilen bedel arasındaki fark daha sonra talep edilebilir.

Buna karşılık süresinde dava veya bildirim bulunmuyor ve sözleşmede artış hükmü de yer almıyorsa, mahkemenin belirlediği bedel hedeflenen dönemin başına yürümeyebilir. Bu nedenle geriye dönüklük, zamanaşımından önce süre ve sözleşme hükmü üzerinden değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira tespit kararı yalnızca yeni aylık bedeli belirler; kiracıdan belirli bir paranın ödenmesine ilişkin doğrudan eda hükmü kurmaz. Yerleşik uygulamada kira tespit kararının sonuçlarının ve buna bağlı kira farklarının ileri sürülebilmesi için kararın kesinleşmesi önem taşır.

Kararın kesinleşmesinden sonra tespit edilen dönem için eski ve yeni kira bedeli arasındaki fark hesaplanabilir. Kiracı farkı ödemezse alacağın tahsili için uygun icra veya dava yolu ayrıca değerlendirilir. Yargılama gideri ve vekâlet ücreti gibi hüküm kalemlerinin icrası da kararın niteliğine göre ele alınmalıdır.

UYAP’ta dosyanın “karara çıkmış” görünmesi tek başına kararın kesinleştiği anlamına gelmez. Gerekçeli karar, tebligat ve kanun yolu aşamaları hakkında kararın kesinleşmesi başlıklı içerik incelenebilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davasının sonuçlanması için bütün dosyalarda geçerli sabit bir ay sayısı yoktur. Toplam süreyi şu işlemler etkiler:

• Arabuluculuk görüşmeleri,
• Dava dilekçesinin ve cevapların tebliği,
• Taraf ve adres bilgilerindeki eksiklikler,
• Keşif günü belirlenmesi,
• Uygun emsallerin araştırılması,
• Bilirkişi raporunun hazırlanması,
• Rapora itiraz ve ek rapor alınması,
• Mahkemenin iş yükü,
• İstinaf ve şartları varsa temyiz incelemesi.

Bu nedenle yalnızca ilk derece kararının verilme zamanı değil, gerekçeli kararın tebliği ve kesinleşme süreci de hesaba katılmalıdır. Dava uzarken fark kira tutarları birikebileceğinden hem kiraya veren hem kiracı olası mali sonucu planlamalıdır.

Eksiksiz sözleşme, ödeme kayıtları ve karşılaştırılabilir emsallerin başlangıçta sunulması bazı gecikmeleri azaltabilir. Buna rağmen mahkemenin takvimi veya kanun yolu süreci tarafların kontrolünde değildir; kesin sonuçlanma süresi vaat edilmemelidir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, talep edilen tutardan bağımsız olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme belirlenirken kural olarak:

• Davalı tarafın yerleşim yeri,
• Kira sözleşmesinin ifa yeri,
• Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması hâlinde geçerli yetki anlaşması

değerlendirilir. Kira bedelinin ödeneceği yer ve kiralananın bulunduğu yer somut sözleşmeyle birlikte incelenir. Bu nedenle “dava yalnızca taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir” şeklinde kesin bir genelleme yapılmamalıdır.

Yanlış görevli mahkemede dava açılması usulden sonuca yol açabilir. Yetki itirazı ise süresinde ve usulüne uygun ileri sürülmelidir.

Kira Tespit Davasında Harç, Masraf ve Vekâlet Ücreti

Kira tespit davasında harca esas değer genel olarak talep edilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden belirlenir. Dava açılırken nispi harç, gider avansı ve tebligat giderleri; süreç içinde keşif ve bilirkişi ücreti gündeme gelebilir.

Masraf tutarı dosyanın açıldığı tarihteki tarifelere, taraf sayısına, keşif yapılmasına ve bilirkişi heyetinin kapsamına göre değişir. Bu nedenle güncel tarifeler görülmeden sabit bir rakam verilmesi doğru olmaz.

Avukatlık ücreti taraf ile avukat arasındaki sözleşmeye göre belirlenir. Yargılama sonunda mahkeme ayrıca yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve kabul-ret oranına göre karşı vekâlet ücretine karar verebilir. Davanın kısmen kabul edilmesi hâlinde giderlerin taraflar arasında paylaştırılması mümkündür.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı amaçla açılmaz.

Ekonomik koşulların değiştiğinin ileri sürülmesi her durumda uyarlama davasını haklı kılmaz. Hangi davanın uygun olduğu, sözleşmenin süresi, hedeflenen dönem ve değişikliğin niteliğine göre belirlenmelidir.

Kira Tespit Davasında Hukuki Destek

Kira tespit davasında en sık yaşanan sorunlar, beş yıllık dönemin yanlış hesaplanması, ihtarın geç ulaştırılması, sözleşmedeki artış hükmünün gözden kaçırılması, arabuluculuk zamanının hatalı planlanması ve uygun olmayan emsallerin sunulmasıdır.

Avukat Berivan Solmaz tarafından sağlanan hukuki destekte kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, taşınmazın özellikleri ve emsal belgeler birlikte değerlendirilerek hedef kira dönemi ve izlenecek yol belirlenebilir. Dava açılmadan önce yapılacak takvim ve delil incelemesi, bedelin yanlış dönem için istenmesi veya usul eksikliği nedeniyle hak kaybı yaşanması riskini azaltabilir.

Her dosyada talep edilebilecek bedel ve uygulanacak dönem farklıdır. Bu nedenle yalnızca çevredeki güncel ilanlara veya “beş yıl doldu” bilgisine dayanarak işlem yapılmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Beş yıl dolan kiracıya kira tespit davası hangi tarihte açılır?

Önemli olan, emsal ve hakkaniyet esaslı bedelin altıncı kira döneminde uygulanmasının istenmesidir. Dava ve arabuluculuk takvimi, yeni dönemin başlangıcı ile sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına göre hazırlanmalıdır. Bedelin dönem başından uygulanması için TBK m.345’teki zamanlama korunmalıdır.

Kira sözleşmesinde artış şartı varsa ihtar gerekir mi?

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin geçerli bir hüküm varsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında belirlenen bedel kural olarak dönem başından uygulanabilir. Bu durumda ayrıca 30 gün önce ihtar gönderilmesi genel olarak zorunlu değildir.

Kira tespit davasında talep edilen bedel sonradan artırılabilir mi?

Kira tespit davasının kendine özgü niteliği nedeniyle talep sonucunun sonradan artırılması ve belirsiz alacak davası kurallarının uygulanması sınırlıdır. Talep edilecek aylık tutar, emsaller ve olası karşı vekâlet ücreti riski değerlendirilerek dava başında dikkatle belirlenmelidir.

Kiracı dava devam ederken evden çıkarsa ne olur?

Tahliye, davanın hukuki yararını her durumda aynı biçimde etkilemez. Tespiti istenen kira dönemi, tahliye tarihi ve o döneme ilişkin kira farkı talebinin devam edip etmediği incelenir. Kira ilişkisi başlamadan sona ermiş veya tespitten hiçbir hukuki yarar kalmamışsa farklı sonuç doğabilir.

Yeni malik kira tespit davası açabilir mi?

Yeni malik, mülkiyeti kazanmasıyla kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve devam eden kira ilişkisinde şartları varsa kira bedelinin tespitini isteyebilir. Hedef dönem, önceki malikin bildirimleri ve sözleşmenin başlangıç tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracı kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir mi?

Evet. Kira tespit davası yalnızca kiraya verene tanınmış bir yol değildir. Mevcut bedelin kanuni sınırlara veya hakkaniyete aykırı biçimde yüksek olduğunu ileri süren kiracı da hukuki yararı varsa bedelin belirlenmesini talep edebilir.

İnternet ilanları emsal kira olarak kabul edilir mi?

İlanlar piyasa araştırmasına yardımcı olabilir ancak ilandaki bedelin gerçekten kabul edildiğini göstermez. Güçlü emsal; benzer konum ve özellikteki taşınmaza, yakın tarihte kurulmuş gerçek bir kira ilişkisine ve karşılaştırılabilir sözleşme koşullarına dayanmalıdır.

Kira tespit ve tahliye davası aynı şey midir?

Hayır. Kira tespit davası sözleşme devam ederken ödenecek bedeli belirler. Tahliye davası ise kanuni bir sebebe dayanarak kira sözleşmesinin sona ermesini ve taşınmazın boşaltılmasını amaçlar. Beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir.

İşyeri için kira tespit davası açılabilir mi?

Evet. Çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 ve 345 hükümleri uygulanabilir. İşyeri emsalleri karşılaştırılırken ticari konum, cephe, yaya ve araç trafiği, kullanım alanı, ruhsat imkânı ve sözleşmenin özel koşulları önem kazanır.

Beş yıl geçince ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

Hayır. Beş yıl sonrasında kira bedeli otomatik olarak ev sahibinin talep ettiği tutara çıkmaz. TÜFE, taşınmazın durumu, uygun emsal kiralar ve hakkaniyet mahkeme tarafından birlikte değerlendirilir.

Kira tespit davasını kaybeden taraf hangi giderleri öder?

Mahkeme, kabul ve ret oranına göre yargılama giderleri ile karşı vekâlet ücretini taraflara yükleyebilir. Dava açılırken yapılan harç, tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri de kararın sonucuna göre paylaştırılabilir.

Arabuluculukta anlaşılırsa dava açmak gerekir mi?

Taraflar yeni kira bedeli ve uygulanacağı tarih üzerinde geçerli bir arabuluculuk anlaşmasına ulaşırsa aynı uyuşmazlık için dava açılması gerekmeyebilir. Anlaşma belgesinin kapsamı, icra edilebilirliği ve önceki dönem farklarını içerip içermediği dikkatle düzenlenmelidir.