Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen bölünerek veya satış yapılıp bedeli ortaklara dağıtılarak sona erdirilmesini sağlayan davadır. Bu dava uygulamada izale-i şuyu davası olarak da adlandırılır.
Ortaklardan birinin malın nasıl paylaşılacağı veya satılacağı konusunda diğer ortaklarla anlaşamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. “İzaleyi şuyu”, “izalei şuyu” veya “izale i şuyu” şeklindeki aramalar da hukuken izale-i şuyu olarak adlandırılan aynı dava türünü ifade eder.
Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa mahkeme öncelikle malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Aynen paylaşım hukuken veya fiilen uygun değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Bir hissedarın satış istememesi, diğer hissedarın ortaklığın giderilmesini talep etmesini kural olarak engellemez. Ancak satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılabilmesi için bütün hissedarların bu yöntemi kabul etmesi gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlayan davadır. Davanın konusu ev, arsa, tarla, iş yeri ve araç gibi ekonomik değeri bulunan taşınır veya taşınmaz mallar olabilir.
Ortaklığın giderilmesi iki temel yöntemle sağlanabilir:
- Malın fiziksel ve hukuki olarak bölünmesi anlamına gelen aynen taksim,
- Malın satılarak satış bedelinin ortaklara payları oranında dağıtılması.
Dava hem paylı mülkiyette hem de elbirliği mülkiyetinde gündeme gelebilir. Özellikle mirasçılar arasında paylaşım sağlanamaması durumunda, miras kalan taşınmazlar bakımından ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.
Bu dava, mülkiyetin gerçekte kime ait olduğunu belirlemeyi amaçlayan klasik bir tapu iptal ve tescil davası değildir. Paydaşlık veya mülkiyet konusunda ayrıca uyuşmazlık bulunuyorsa bu sorun öncelikle ya da bekletici mesele yoluyla çözülebilir.
İzale-i Şuyu Ne Demek?
“İzale” ortadan kaldırma, “şuyu” ise ortaklık anlamına gelir. Bu nedenle izale-i şuyu, ortaklığın ortadan kaldırılması demektir.
Güncel hukuk dilinde daha çok “ortaklığın giderilmesi davası” ifadesi kullanılmakla birlikte izale-i şuyu davası da uygulamada yerleşmiş bir kavramdır.
Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası yalnızca miras kalan taşınmazlar için açılmaz. Paylı veya elbirliği mülkiyetinin devam ettirilmesi konusunda anlaşma sağlanamayan farklı durumlarda bu yola başvurulabilir.
Davanın gündeme gelebildiği başlıca durumlar şunlardır:
- Miras kalan evin mirasçılar arasında paylaşılamaması,
- Hisseli tapudaki ortaklardan birinin taşınmazın satılmasını istemesi,
- Bir ortağın taşınmazı tek başına kullanması,
- Tarla veya arsanın imar ve tarım mevzuatı nedeniyle bölünememesi,
- Hissedarların taşınmazın değeri üzerinde anlaşamaması,
- Bir hissedarın payını diğer hissedarlara devretmek istememesi,
- Taşınmazın serbest şekilde satılması için oy birliği sağlanamaması,
- Ortak kullanılan araç veya başka bir taşınır malın paylaşılamaması.
Bir hissedarın “taşınmazın satılmasını istemiyorum” demesi ortaklığı tek başına süresiz hâle getirmez. Diğer paydaş, kanunda öngörülen istisnalar bulunmadıkça paylaşma talebinde bulunabilir.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davasının nasıl yürütüleceği belirlenirken mülkiyetin paylı mı yoksa elbirliği şeklinde mi olduğu incelenir.
| Özellik | Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti |
|---|---|---|
| Payların durumu | Her ortağın pay oranı bellidir | Ortaklık, mal veya tereke bütünü üzerindedir |
| Yaygın örnek | Hisseli tapu | Paylaşılmamış miras |
| Pay üzerinde tasarruf | Paydaş kural olarak kendi payında tasarruf edebilir | Belirli bir malda tek başına pay tasarrufu mümkün değildir |
| Ortaklığın sona ermesi | Anlaşma veya dava | Miras paylaşımı, anlaşma veya dava |
Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi, tapuda belirli oranlarda pay sahibi olan kişiler arasında uygulanır. Örneğin bir taşınmazın 1/2’si bir kişiye, kalan 1/2’si başka bir kişiye ait olabilir.
Elbirliği mülkiyeti ise özellikle miras hukukundan doğan ortaklıklarda görülür. Miras paylaşılıncaya kadar mirasçılar, terekeye giren mallar üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu nedenle miras ortaklığında önce mirasçıların, miras paylarının ve tereke kapsamının doğru belirlenmesi gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu başvuru dava şartıdır.
Arabuluculuk tamamlanmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden sonuçlanmasına neden olabilir. Bu nedenle dava dilekçesi hazırlanmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanmalı ve anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınmalıdır.
Arabulucu, malı paylaştıran veya satışına karar veren bir makam değildir. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar kendi çözümlerini oluşturabilir. Örneğin:
- Taşınmaz bir hissedara bırakılabilir,
- Diğer hissedarlara denkleştirme bedeli ödenebilir,
- Taşınmazın serbest piyasada satılması kararlaştırılabilir,
- Satış bedelinin nasıl dağıtılacağı belirlenebilir,
- Taşınmazın kullanımına veya kira gelirlerine ilişkin düzenleme yapılabilir,
- Ortaklığın belirli bir süre devam etmesi konusunda anlaşılabilir.
Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağıyla birlikte görevli ve yetkili mahkemede dava açılabilir.
İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır?
İzale-i şuyu davası açılmadan önce mülkiyet yapısı, paydaşlar ve malın hukuki durumu incelenmelidir. Özellikle tapu kayıtlarında eski maliklerin bulunması, paydaşlardan birinin vefat etmiş olması veya mirasçılık bilgilerinin eksikliği süreci uzatabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası genel olarak şu adımlarla açılır:
- Tapu, araç veya diğer mülkiyet kayıtları incelenir.
- Bütün hissedarlar ve pay oranları belirlenir.
- Vefat eden hissedarlar varsa mirasçıları tespit edilir.
- Dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılır.
- Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
- Görevli ve yetkili mahkeme belirlenir.
- Dava konusu mallar dilekçede açıkça gösterilir.
- Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilir.
- Tapu kaydı, imar durumu ve ilgili belgeler dosyaya sunulur ya da getirtilir.
- Yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
- Mahkeme kararı kesinleşirse gerekli tapu veya satış işlemlerine geçilir.
Birden fazla taşınmaz bulunuyorsa her taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri açıkça belirtilmelidir. Farklı yargı çevrelerindeki taşınmazlar bakımından yetki ve davaların birlikte görülüp görülemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Aşamaları Nelerdir?
Ortaklığın giderilmesi davası yalnızca dilekçenin sunulması ve satış kararı verilmesinden oluşmaz. Tarafların belirlenmesi, kayıtların toplanması, keşif, bilirkişi ve kesinleşme gibi birbirini takip eden aşamalar bulunur.
Genel süreç şöyledir:
Arabuluculuk → dava → tarafların belirlenmesi → tapu ve belediye kayıtları → keşif → bilirkişi → karar → kesinleşme → satış dosyası → ihale → bedelin dağıtılması
Arabuluculuk Aşaması
Paydaşların ortaklığın nasıl sona erdirileceği konusunda anlaşma ihtimali değerlendirilir. Taşınmazın bir paydaşa bırakılması, satış veya denkleştirme gibi seçenekler görüşülebilir.
Dava ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davası bütün paydaşlara yöneltilmelidir. Davadan bütün ortakların mülkiyet hakkı etkileneceği için taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması gerekir.
Paydaşlardan biri vefat etmişse miras bırakanın vefatı sonrasında mirasçılık belgesi alınarak mirasçıların davaya dâhil edilmesi gerekebilir.
Tapu ve Belediye Kayıtlarının Toplanması
Mahkeme tarafından tapu kaydı, çap, imar durumu, yüzölçümü, takyidatlar ve taşınmazın kullanım biçimine ilişkin kayıtlar incelenir. Tarla niteliğindeki taşınmazlarda tarım müdürlüğünden bilgi alınması da gerekebilir.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapabilir. Bilirkişiler taşınmazın:
- Aynen bölünüp bölünemeyeceğini,
- İmar ve ifraz şartlarını,
- Bölünmenin değer kaybına yol açıp açmayacağını,
- Yapıların ve arazinin niteliğini,
- Güncel ekonomik değerini
değerlendirir.
Aynen Taksim veya Satış Kararı
Aynen bölünme mümkün ve uygun bulunursa taşınmazın paydaşlar arasında bölüştürülmesine karar verilebilir. Bölünme uygun değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
Kararın Kesinleşmesi
Mahkemenin ortaklığın giderilmesine ilişkin hükmü verildikten sonra kanun yolu ve kesinleşme işlemleri tamamlanır. Satış kararı verilmiş olması, taşınmazın aynı gün satılacağı anlamına gelmez.
Satış Memurluğu Süreci
Kesinleşmiş karar üzerine ayrı bir satış dosyası oluşturulur. Kıymet takdiri, ilan, elektronik artırma, ihale ve bedelin dağıtılması işlemleri bu dosyada yürütülür.
| Mahkeme dosyası | Satış memurluğu dosyası |
|---|---|
| Ortaklığın hangi yöntemle sona ereceğini belirler | Satış kararını uygular |
| Taraflar ve mülkiyet yapısı incelenir | Güncel kıymet takdiri yapılır |
| Aynen taksim veya satış kararı verilir | İlan ve elektronik artırma işlemleri yürütülür |
| Kararın kesinleşmesi gerekir | İhale kesinleştikten sonra bedel dağıtılır |
Ortaklık Öncelikle Aynen Taksim Yoluyla mı Giderilir?
Mahkeme, satışa karar vermeden önce malın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığını değerlendirir. Ancak her taşınmazın fiziksel olarak parçalara ayrılabilmesi, hukuken aynen taksim edilebileceği anlamına gelmez.
Aynen taksim için genel olarak:
- Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olması,
- İmar ve ifraz şartlarının sağlanması,
- Bölünmenin önemli değer kaybına neden olmaması,
- Her paydaşa payına uygun bölüm ayrılabilmesi,
- Taşınmazın niteliğinin bölünmeye elverişli olması
gerekir.
Parçalar arasında değer farkı oluşuyorsa bu fark para ödenerek denkleştirilebilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı yalnızca hissedarların talebine göre değil; keşif, bilirkişi raporu, imar mevzuatı ve taşınmazın özelliklerine göre belirlenir.
| Ölçüt | Aynen taksim | Satış yoluyla giderme |
|---|---|---|
| Temel yöntem | Mal fiziksel ve hukuki olarak bölünür | Mal satılır, bedeli paylaştırılır |
| Uygulanma şartı | Bölünmenin mümkün ve uygun olması | Aynen bölünmenin uygun bulunmaması |
| Bilirkişi incelemesi | Taksim projesi ve değer farkı | Rayiç değer ve satış şartları |
| Sonuç | Ayrı mülkiyetler oluşur | Ortaklık para üzerinden sona erer |
İzale-i Şuyu Davasında Satış Nasıl Olur?
İzale-i şuyu satış prosedürü, mahkemenin satış kararı vermesiyle başlayıp taşınmazın hemen satılması şeklinde ilerlemez. Öncelikle kararın kesinleşmesi, ardından satış memurluğu dosyasının açılması gerekir.
Satış süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:
- Mahkeme aynen bölünmenin uygun olmadığına karar verir.
- Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedilir.
- Karar kanun yolu ve kesinleşme aşamalarından geçer.
- Kesinleşen karar üzerine satış dosyası açılır.
- Taşınmaz için güncel kıymet takdiri yaptırılır.
- Satış şartları ve artırma ilanı hazırlanır.
- İlgililere gerekli bildirimler yapılır.
- Elektronik satış portalı üzerinden artırma yürütülür.
- Kanuni şartları taşıyan en yüksek teklif değerlendirilir.
- İhale kesinleşir.
- Vergi, harç ve satış giderleri hesaplanır.
- Kalan satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Kıymet takdiri, taşınmazın tahmini güncel değerini belirler. Ancak bu değer, ihalede taşınmazın mutlaka aynı bedelle satılacağı anlamına gelmez. İhalenin sonucu katılımcıların tekliflerine ve kanuni satış koşullarına bağlıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarlar Arasında Satış Yapılabilir mi?
Satışın yalnızca hissedarlar arasında artırma yoluyla yapılabilmesi için bütün hissedarların rızası gerekir. Oy birliği yoksa satışın yalnızca ortaklarla sınırlandırılması mümkün değildir.
Bütün paydaşlar kabul ederse artırmaya yalnızca hissedarlar katılabilir. Böyle bir anlaşma bulunmuyorsa satış umum arasında yapılır; paydaşlarla birlikte şartları sağlayan üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir.
Hissedarların ihaleye katılması mümkündür. Ancak paydaş olmak, ihale kurallarından tamamen muafiyet sağlamaz. Teminat, teklif ve ödeme yükümlülükleri satış dosyasındaki şartlara göre yerine getirilmelidir.
Paydaşın mevcut payına karşılık gelen miktarın ihale bedelinden nasıl mahsup edileceği otomatik bir işlem olarak değerlendirilmemelidir. Satış memurluğunun ödeme talimatı, teminat koşulları, taşınmaz üzerindeki hacizler ve paya düşecek giderler birlikte incelenmelidir.
İzale-i Şuyu Davasında Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın değeri bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir. Satış kararı kesinleştikten sonra satış dosyasında satış tarihine daha yakın yeni bir kıymet takdiri yapılması da gündeme gelebilir.
Değer tespitinde şu ölçütlerden yararlanılır:
- Taşınmazın konumu ve ulaşım imkânları,
- Yüzölçümü,
- İmar durumu,
- Yapıların yaşı ve niteliği,
- Mevcut kullanım biçimi,
- Bölgedeki emsal satışlar,
- Tarımsal gelir potansiyeli,
- Altyapı olanakları,
- Tapudaki şerh, haciz ve diğer takyidatlar,
- Satış tarihine yakın piyasa koşulları.
Bilirkişi tarafından belirlenen değer ile ihaledeki kesin satış bedeli aynı olmak zorunda değildir. Kıymet takdiri artırmanın hukuki ve ekonomik zeminini oluşturur; nihai bedel ise tekliflere göre meydana gelir.
Taraflar, gerçeği yansıtmadığını düşündükleri bilirkişi raporuna veya kıymet takdirine ilgili aşamada ve süresinde itiraz edebilir.
Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?
Satış umum arasında yapılacaksa ihaleye hissedarlar ve şartları taşıyan üçüncü kişiler katılabilir. Satış yalnız hissedarlarla sınırlandırılmışsa artırmaya yalnızca paydaşlar dâhil olabilir.
Katılım için genel olarak:
- Elektronik satış sistemindeki kayıt işlemlerinin tamamlanması,
- İlanda belirtilen teminatın yatırılması,
- Teklif süresine uyulması,
- Artırma şartlarının kabul edilmesi,
- İhale bedelinin süresinde ödenmesi
gerekir.
En yüksek teklifin verilmesi, her durumda ihalenin kesinleşeceği anlamına gelmez. Teklifin kanuni satış şartlarını ve uygulanması gereken alt sınırları karşılaması gerekir. Tebligat, ilan veya artırma işlemlerinde hukuka aykırılık bulunması hâlinde ihalenin kesinleşmesi engellenebilir ya da ihalenin feshi gündeme gelebilir.
Teminat oranları, parasal ilan sınırları ve satış giderleri değişebildiği için artırma ilanı ile satış tarihindeki güncel düzenlemeler esas alınmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Bu yetki kuralı taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle önemlidir.
Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde bulunuyorsa davaların birlikte açılıp açılamayacağı, taşınmazların hukuki bağlantısı ve yetki kuralları ayrıca değerlendirilmelidir. Taşınır mallarda ise yetkili mahkemenin belirlenmesinde genel ve özel yetki kuralları dikkate alınır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Davayı açmak için bütün paydaşların onayını almak gerekmez.
Davayı açabilecek kişiler arasında şunlar bulunabilir:
- Paylı mülkiyetteki paydaşlardan biri,
- Miras ortaklığındaki mirasçılardan biri,
- Kanuni koşullar sağlandığında payı haczedilen ortağın alacaklısı,
- Somut mülkiyet ilişkisine göre paylaşma isteme hakkına sahip diğer ilgililer.
Paydaşın alacaklısının dava açabilmesi, doğrudan malik gibi hareket etmesi anlamına gelmez. Alacaklının icra hukuku kapsamında gerekli yetkiyi alması ve özel şartları yerine getirmesi gerekebilir.
İntifa hakkı sahibi ise mülkiyet payına sahip paydaşla aynı konumda değildir. İntifa hakkının kapsamı ve satıştan nasıl etkileneceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası bütün paydaşlara yöneltilir. Bu davalar iki taraflı nitelik taşır; davalı da davacı gibi ortaklığın sona ermesi sonucundan yararlanır.
Hissedarlardan Biri Satmak İstemezse Ne Olur?
Bir hissedarın satışa karşı çıkması, diğer hissedarın ortaklığın giderilmesini istemesini tek başına engellemez. Ancak mahkeme önce aynen paylaşımın mümkün olup olmadığını inceler.
Satış istemeyen hissedar:
- Davaya ilişkin itirazlarını sunabilir,
- Aynen taksim talep edebilir,
- Taksim projesi hazırlatılmasını isteyebilir,
- Bilirkişi raporuna itiraz edebilir,
- Taşınmazın değerinin hatalı belirlendiğini ileri sürebilir,
- Satış işlemlerindeki usulsüzlüklere karşı başvurabilir,
- Diğer hissedarlarla anlaşma sağlayabilir.
Buna karşılık yalnızca “satılmasını istemiyorum” yönündeki beyan, ortaklığın süresiz devam etmesi için yeterli değildir. Aynen taksim mümkün değilse ve ortaklığın devamını zorunlu kılan hukuki bir neden bulunmuyorsa satış kararı verilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Engellenebilir mi?
Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı kural olarak korunur. Bu nedenle satışın her durumda ve süresiz olarak engellenebileceği düşünülmemelidir. Bununla birlikte satış yerine aynen taksim yapılmasını veya yargılamanın farklı şekilde sonuçlanmasını sağlayabilecek hukuki durumlar bulunabilir.
Satış kararını etkileyebilecek başlıca durumlar şunlardır:
- Aynen taksimin mümkün olduğunun teknik olarak ortaya konulması,
- Paydaşların paylaşım veya serbest satış konusunda anlaşması,
- Davanın sulh yoluyla sona erdirilmesi,
- Paydaşların ortaklığı devam ettirme konusunda geçerli bir hukuki işlem yapmış olması,
- Malın sürekli bir amaca özgülenmiş bulunması,
- Paylaşma talebinin uygun olmayan bir zamanda ileri sürülmesi,
- Mülkiyet veya taraf sıfatına ilişkin başka bir davanın bulunması,
- Dava şartı ve taraf teşkili eksiklikleri.
“Uygun olmayan zaman” değerlendirmesi, paydaşlardan birinin satış istememesiyle aynı şey değildir. Somut olayda paylaşmanın diğer paydaşlar bakımından olağan dışı ve ağır bir zarar yaratıp yaratmayacağı değerlendirilir.
Tapuya ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin şerh verilmesi de taşınmazın devrini her durumda teknik olarak imkânsız hâle getirmez. Şerh, üçüncü kişileri devam eden uyuşmazlıktan haberdar eder ve yapılan devrin dava üzerindeki sonuçlarının değerlendirilmesini sağlar.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Red Sebepleri Nelerdir?
Ortaklığın giderilmesi davası bakımından her dosyaya uygulanabilecek kapalı bir ret sebepleri listesi bulunmaz. Bazı durumlar davanın usulden veya esastan reddine, bazıları ise eksikliğin tamamlatılmasına ya da başka bir davanın beklenmesine neden olabilir.
Davayı etkileyebilecek durumlar şunlardır:
- Dava şartı arabuluculuğun tamamlanmamış olması,
- Davacının paydaş veya paylaşma isteme hakkına sahip olmaması,
- Dava konusu mal üzerinde geçerli bir ortaklık bulunmaması,
- Bütün paydaşların davaya dâhil edilmemesi,
- Görevsiz veya yetkisiz mahkemede dava açılması,
- Tapu kaydıyla taraf bilgilerinin uyuşmaması,
- Dava konusu malın açık ve belirlenebilir olmaması,
- Ortaklığın devamını gerektiren geçerli bir hukuki ilişkinin bulunması,
- Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması,
- Paylaşma talebinin uygun olmayan zamanda ileri sürülmesi.
Taraf teşkilindeki her eksiklik doğrudan ret sonucunu doğurmayabilir. Mahkeme mirasçıların belirlenmesi, yanlış taraf bilgilerinin düzeltilmesi veya eksik paydaşların davaya dâhil edilmesi için süre verebilir.
Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?
Tarım arazilerinde ortaklığın giderilmesi değerlendirilirken genel mülkiyet hükümleriyle birlikte tarım mevzuatındaki özel sınırlamalar da dikkate alınır. Her tarla, paydaş sayısına göre fiziksel parçalara ayrılamaz.
Değerlendirmede özellikle:
- Asgari tarımsal arazi büyüklüğü,
- Yeter gelirli tarımsal arazi ölçütleri,
- Ekonomik bütünlük,
- Arazinin tarımsal niteliği,
- İfraz ve devir sınırlamaları,
- Tarım müdürlüğünün görüşü,
- Arazinin bir veya birden fazla mirasçıya devri,
- Denkleştirme ve satış seçenekleri
incelenir.
Miras kalan tarım arazilerinde arazinin ehil mirasçıya devri, aile malları ortaklığı kurulması, şirket çatısı altında değerlendirilmesi veya satış gibi seçenekler gündeme gelebilir. Uygulanacak yöntem arazinin büyüklüğüne, niteliğine, ekonomik bütünlüğüne ve mirasçılar arasındaki ilişkiye göre belirlenir.
Kat Mülkiyetine Elverişli Binada Ortaklık Nasıl Giderilir?
Dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyetine elverişli bir bina bulunuyorsa doğrudan satışa karar verilmeden önce kat mülkiyeti kurularak aynen paylaşım olanağı değerlendirilebilir.
Bu yöntemin uygulanabilmesi için:
- Yapının kat mülkiyetine elverişli olması,
- Bağımsız bölümlerin belirlenebilmesi,
- Yapının projeye ve belediye kayıtlarına uygunluğu,
- Gerekli teknik belgelerin hazırlanması,
- Bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsis edilebilmesi,
- Bölümler arasındaki değer farklarının denkleştirilebilmesi
gerekebilir.
Her bina için kat mülkiyeti yoluyla paylaşım mümkün değildir. Ruhsatsızlık, projeye aykırılık, bağımsız bölüm niteliğinin bulunmaması veya paylaştırmanın ciddi değer dengesizliği yaratması satış seçeneğini gündeme getirebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar süreceği hakkında kesin bir süre vermek mümkün değildir. Dosyanın kapsamı, paydaş sayısı, tebligatlar ve taşınmazın niteliği yargılama süresini doğrudan etkiler.
Süreyi uzatabilecek başlıca durumlar şunlardır:
- Çok sayıda hissedar bulunması,
- Bazı hissedarların adreslerinin bilinmemesi,
- Vefat eden paydaşların mirasçılarının araştırılması,
- Yurt dışında yaşayan hissedarlar,
- Tapu ve miras kayıtlarındaki eksiklikler,
- Keşif ve bilirkişi incelemeleri,
- İmar ve ifraz araştırmaları,
- Bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi,
- Mülkiyete ilişkin başka davaların bulunması,
- İstinaf süreci,
- Karardan sonra ayrı satış işlemlerinin yürütülmesi.
Davanın sonuçlanması ile taşınmazın fiilen satılıp bedelin paydaşlara dağıtılması aynı tarih değildir. Satış kararı kesinleştikten sonra satış dosyasında kıymet takdiri, ilan, artırma ve ihale işlemleri ayrıca yürütülür.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafları Kim Öder?
Dava açılırken başvurma harcı, gider avansı ve başlangıç masrafları davacı tarafından yatırılır. Yargılama ilerledikçe keşif, bilirkişi, tebligat ve kurum yazışmaları için ek gider avansı talep edilebilir.
Başlıca masraf kalemleri şunlardır:
- Başvurma ve dava harçları,
- Tebligat giderleri,
- Keşif giderleri,
- Bilirkişi ücretleri,
- Tapu ve belediye kayıt giderleri,
- Satış aşamasındaki kıymet takdiri giderleri,
- İlan ve elektronik satış giderleri,
- Vergi ve tescil giderleri.
Dava açılışında alınan harçlarla karar ve satış sonucunda doğabilecek nispi harçlar birbirinden ayrılmalıdır. Dolayısıyla “izale-i şuyu harcı tamamen maktudur” şeklinde genel bir değerlendirme yapılması doğru olmaz. Uygulanacak karar ve ilam harcı, ortaklığın aynen taksimle mi yoksa satışla mı giderildiğine göre değişebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasının iki taraflı niteliği nedeniyle yargılama giderlerinin nihai olarak paydaşlara payları oranında yükletilmesi mümkündür. Vekâlet ücreti ise tarafların avukatla temsil edilip edilmediğine, kararın niteliğine ve yürürlükteki tarifeye göre değerlendirilir.
Harç, vekâlet ücreti ve satış giderleri her yıl değişebildiğinden dava ve satış tarihindeki güncel tarifeler esas alınmalıdır.
İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Ne Olur?
İhale tamamlandıktan sonra öncelikle ihalenin kesinleşmesi beklenir. İhalenin kesinleşmesiyle birlikte alıcı adına tescil, taşınmazın teslimi ve satış bedelinin dağıtılması işlemleri gündeme gelir.
Satış sonrasında genel olarak:
- İhale bedelinin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilir.
- İhalenin kesinleşmesini etkileyen bir başvuru bulunup bulunmadığı araştırılır.
- Alıcı adına tapu tescil işlemleri yapılır.
- Satış giderleri, vergiler ve kanuni kesintiler hesaplanır.
- Gerekirse haciz, ipotek ve diğer takyidatların etkisi değerlendirilir.
- Kalan bedel paydaşlara tapudaki veya kararda belirtilen pay oranlarına göre dağıtılır.
- Taşınmazın teslim ve gerektiğinde tahliye işlemleri yürütülür.
Bir paydaşın hissesi üzerinde haciz veya tedbir bulunuyorsa o paydaşa düşen satış bedeli doğrudan kendisine ödenmeyebilir. Haciz veya tedbir, ilgili payın karşılığı olan para üzerinde devam edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında İstinaf ve Satışa İtiraz
Ortaklığın giderilmesi kararına karşı başvurulan kanun yolu ile satış aşamasındaki işlemlere yapılan itirazlar aynı değildir.
| İtirazın konusu | Başvuru yolu |
|---|---|
| Mahkemenin aynen taksim veya satış kararı | Kararın niteliğine göre istinaf ve ilgili kanun yolları |
| Dava aşamasındaki bilirkişi raporu | Mahkemeye rapor itirazı |
| Satış dosyasındaki kıymet takdiri | Satış aşamasına özgü itiraz yolu |
| Satış memurluğunun işlemi | Şikâyet |
| İhalenin hukuka aykırılığı | Koşulları varsa ihalenin feshi |
| Usulsüz tebligat | İşlemin niteliğine göre şikâyet veya ilgili başvuru |
Başvuru süreleri, hangi kararın veya işlemin itiraz edildiğine göre değişir. Sürenin başlangıcı da kararın tebliği, öğrenme tarihi veya elektronik satış işlemi gibi farklı esaslara bağlı olabilir. Bu nedenle yalnızca “izale-i şuyu davasında itiraz süresi” şeklinde tek bir süre üzerinden hareket edilmemelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Desteği
Ortaklığın giderilmesi davaları, yalnızca satış talebinin mahkemeye sunulmasından ibaret değildir. Paydaşların belirlenmesi, arabuluculuk, aynen taksim olanağı, kıymet takdiri ve satış dosyası birlikte yönetilmelidir.
Hukuki destek kapsamında:
- Tapu kayıtları ve pay oranları incelenebilir,
- Hissedarlar ile vefat eden paydaşların mirasçıları belirlenebilir,
- Dava şartı arabuluculuk süreci yürütülebilir,
- Aynen taksim ve denkleştirme seçenekleri değerlendirilebilir,
- Bilirkişi raporlarına karşı itiraz hazırlanabilir,
- Taşınmazın gerçek değerinin korunmasına yönelik işlemler takip edilebilir,
- Satış ve ihale süreci izlenebilir,
- Tarım arazilerindeki özel hükümler değerlendirilebilir,
- Miras ve tapu uyuşmazlıkları birlikte ele alınabilir.
Avukat Berivan Solmaz, hisseli tapu ve taşınmaz uyuşmazlıkları ile miras ortaklığından doğan paylaşım süreçlerinde dosyanın özelliklerine göre uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi konusunda destek sunabilir. Başvuru için iletişim sayfası üzerinden ulaşılabilir.
Sık Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasında ön alım hakkı kullanılabilir mi?
Paydaşın kendi payını üçüncü kişiye iradi olarak satması hâlinde yasal ön alım hakkı şartları oluşabilir. Ancak ortaklığın giderilmesi sonucundaki cebrî artırma niteliğindeki satışlarda ön alım hakkı aynı şekilde kullanılamaz. Dava devam ederken yapılan özel pay satışı ile mahkeme kararına dayalı ihale birbirinden ayrılmalıdır.
Hissedar kendi payını dava devam ederken satabilir mi?
Paylı mülkiyette paydaş kural olarak kendi payını devredebilir. Devir hâlinde yeni malikin davaya ve satış sonucuna etkisi usul kurallarına göre değerlendirilir. Elbirliği mülkiyetinde ise belirli taşınmaz payı üzerinde tek başına tasarruf edilmesi aynı şekilde mümkün değildir.
Taşınmaz üzerinde ipotek varsa ortaklık giderilebilir mi?
İpotek bulunması ortaklığın giderilmesine her durumda engel olmaz. İpoteğin hangi pay üzerinde olduğu, satışın ipotekle yüklü yapılıp yapılmayacağı ve ipotek hakkının satış bedeline etkisi dosyaya göre incelenir.
Ortaklardan biri taşınmazda oturuyorsa tahliye edilir mi?
Taşınmazda oturan paydaş, dava açılmasıyla kendiliğinden tahliye edilmez. Satışın ve tescilin tamamlanmasından sonra alıcının teslim veya tahliye talebi gündeme gelebilir. Taşınmaz kiraya verilmişse kira ilişkisinin durumu ayrıca değerlendirilir.
Mirasçılardan biri yurt dışındaysa dava nasıl yürür?
Yurt dışındaki mirasçı da davaya dâhil edilir ve kendisine usulüne uygun tebligat yapılır. Mirasçı Türkiye’de bir avukata vekâlet verebilir. Yurt dışı tebligatları ve vekâletname işlemleri süreci uzatabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası geri çekilebilir mi?
Davacı davasını geri almak veya davadan feragat etmek isteyebilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davasının iki taraflı niteliği nedeniyle diğer paydaşların paylaşma talebini sürdürüp sürdürmediği dikkate alınır.
Davacı davadan vazgeçerse diğer hissedar davaya devam edebilir mi?
Diğer paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini talep etmeye devam ederse yargılamanın sürdürülmesi mümkün olabilir. Çünkü davalı paydaşlar da ortaklığın sona ermesi sonucundan yararlanır.
Tapuda hissesi görünmeyen kişi dava açabilir mi?
Kişinin yalnızca fiilen kullanımda bulunması dava açmak için yeterli değildir. Ancak mirasçı, mülkiyeti ölümle kazanmış olması ve mirasçılık sıfatını belgelemesi nedeniyle tapu intikali yapılmadan da farklı bir hukuki konumda olabilir. Tapu dışı mülkiyet iddiası varsa öncelikle bu iddianın dayanağı incelenmelidir.
Satışta alıcı çıkmazsa ne olur?
Kanuni satış koşullarını karşılayan teklif oluşmazsa ihale tamamlanmaz. Uygulanacak satış hükümlerine göre sonraki artırma veya yeniden satış talebi gündeme gelebilir. Satışın gerçekleşmemesi, ortaklığın kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.
Hissedar ihalede kendi payı için ayrıca ödeme yapar mı?
Paydaşın mevcut payı satış bedelinin dağıtımında kendisine düşecek tutarı etkiler. Ancak paydaş, kendi payını gerekçe göstererek teminat ve ödeme kurallarını kendiliğinden göz ardı edemez. Mahsup olanağı ile ödenecek tutar satış dosyasındaki şartlara göre belirlenir.
Ortaklığın giderilmesi davası adli tatilde görülür mü?
Ortaklığın giderilmesi davaları kural olarak adli tatilde görülen istisnai işler arasında değerlendirilmez. Ancak mahkeme somut dosyada işin ivedi olduğuna karar verebilir. Adli tatile rastlayan süreler bakımından uygulanacak usul kuralları ayrıca dikkate alınmalıdır.
Paydaşlar dava devam ederken anlaşabilir mi?
Evet. Paydaşlar arabuluculuk sonrasında veya dava devam ederken taşınmazın bir ortağa bırakılması, serbest piyasada satılması ya da aynen paylaşılması konusunda anlaşabilir. Anlaşmanın tapuda uygulanabilir ve bütün paydaşları kapsayan açık hükümler içermesi gerekir.
