Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kiracı Çıkarma Şartları ve Yasal Yollar

Kiracı, ev sahibinin tek taraflı isteğiyle veya yalnızca kira sözleşmesinin süresi dolduğu için evden çıkarılamaz. Hukuka uygun tahliye için kanunda kabul edilen bir sebebin bulunması, o sebebe özgü ihtar ve sürelerin doğru uygulanması ve gerekiyorsa arabuluculuk, tahliye davası ya da icra takibi yoluna başvurulması gerekir.

Kira bedelinin ödenmemesi, geçerli bir tahliye taahhüdü, ev sahibinin gerçek konut ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, aynı kira yılında iki haklı ihtar, kiralanana ağır zarar verilmesi ve esaslı yeniden inşa ihtiyacı başlıca tahliye sebepleridir. Ancak aynı işlem her durum için geçerli değildir. Örneğin kira borcunda kiracıya ödeme süresi verilmesi gerekirken yeni malik bakımından taşınmazın edinildiği tarihten başlayan ayrı bildirim ve dava süreleri bulunur.

Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarında izlenebilecek başlıca yolları açıklar. Somut olayda sözleşme, tapu tarihi, ödeme kayıtları, ihtarların tebliği ve tahliye sebebi birlikte incelenmelidir. Kira uyuşmazlıkları hakkında genel hukuki çerçeve için gayrimenkul hukuku sayfası da incelenebilir.

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracıyı çıkarmak isteyen ev sahibi önce kanuni tahliye sebebini belirlemelidir. Daha sonra bu sebebe uygun ihtarı göndermeli, varsa zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamalı ve süresi içinde dava veya icra yoluna başvurmalıdır. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa fiilî tahliye, icra dairesi aracılığıyla yerine getirilebilir.

Başlıca tahliye yolları şöyledir:

Tablodaki süreler her dosyada aynı başlangıç tarihinden hesaplanmaz. Bu nedenle önce tahliye sebebi seçilmeli, daha sonra o sebebe ilişkin sözleşme ve tebligat tarihleri takvime işlenmelidir.

Kiracı Çıkarma Şartları Nelerdir?

Kiracı çıkarma şartları seçilen hukuki yola göre değişir. Bununla birlikte hukuka uygun bir tahliye sürecinde genel olarak şu unsurlar aranır:

1. Kanuni bir tahliye sebebi bulunmalıdır. Ev sahibinin kiracıyla anlaşamaması, daha yüksek kira almak istemesi veya taşınmazı boş görmek istemesi tek başına yeterli değildir.
2. Tahliye talebinde bulunan kişinin sıfatı doğru olmalıdır. Kiraya veren, malik veya yeni malik olma durumu ile talep edilen tahliye sebebi uyumlu olmalıdır.
3. Gerekli bildirim doğru içerikle yapılmalıdır. Borcun dönemi, ihtiyaç iddiası, sözleşme bilgileri veya tahliye tarihi belirsiz bırakılmamalıdır.
4. İhtarın kiracıya ulaştığı ispatlanmalıdır. İhtarnamenin hazırlanması tek başına yeterli olmaz; tebliğ tarihi süre hesabında belirleyicidir.
5. Hak düşürücü süre korunmalıdır. Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve ihtiyaç nedeniyle tahliyede bir aylık dava süreleri önem taşır.
6. Dava şartı arabuluculuk tamamlanmalıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler hariç, kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında arabuluculuğa başvuru kural olarak dava şartıdır.
7. Tahliye kararı veya icra hakkı usulüne uygun şekilde uygulanmalıdır. Ev sahibinin kendi imkânıyla zor kullanması, kilidi değiştirmesi veya eşyaları dışarı çıkarması hukuka uygun tahliye yöntemi değildir.

Birden fazla tahliye sebebinin aynı olayda bulunması mümkündür. Örneğin kiracının hem geçerli tahliye taahhüdü bulunabilir hem de kira borcu ödenmemiş olabilir. Hangi yolun kullanılacağı; belgelerin geçerliliği, süreler ve ispat durumu değerlendirilerek belirlenmelidir.

Kiracıyı Evden Çıkarmak İçin İzlenecek Yol

Kiracı tahliyesinde yapılan önemli hataların çoğu, ilk adımda yanlış hukuki sebebin seçilmesinden veya sürelerin gelişigüzel hesaplanmasından kaynaklanır. Süreç şu sırayla yürütülebilir:

1. Sözleşme ve belgeler incelenir

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, ödeme günü ve tarafları belirlenir. Tahliye taahhüdü, banka dekontları, geçmiş ihtarlar, tebligatlar, tapu kaydı ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte değerlendirilir. Yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisinin ve şartlarının hangi delillerle ispatlanacağı belirlenir.

2. Kanuni tahliye sebebi seçilir

Kira borcu, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya sözleşmeye ağır aykırılık birbirinden farklı şartlara sahiptir. Yalnızca “kiracının çıkması isteniyor” olması bir tahliye sebebi oluşturmaz.

3. İhtar veya icra işlemi yapılır

Seçilen sebebe göre noter ihtarnamesi, yazılı bildirim veya icra dairesinden ihtarlı ödeme emri kullanılabilir. İhtarın şekli ve içeriği, sonraki davanın sonucunu etkileyebilir.

4. Arabuluculuk, dava veya icra yolu izlenir

Tahliye davası açılacaksa dava şartı arabuluculuk tamamlanır. Kira borcu veya tahliye taahhüdü bakımından şartları varsa ilamsız icra yolu da değerlendirilebilir. Arabuluculuğa başvurmak, kendiliğinden tahliye kararı verildiği anlamına gelmez.

5. Karar icra edilir

Kiracı mahkeme kararına veya kesinleşen icra sürecine rağmen taşınmazı teslim etmezse tahliye, icra dairesi eliyle gerçekleştirilir. Ev sahibinin fiziksel müdahalede bulunması yerine resmî icra süreci işletilmelidir.

Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?

Kiracıya ihtarname, tahliye talebinin dayandığı somut olayı ve kiracıdan beklenen davranışı açıkça bildirmek amacıyla gönderilir. İhtarnamede genel olarak şu bilgiler bulunmalıdır:

• Kiraya veren ile kiracının adı ve adresi,
• Kiralananın açık adresi,
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
• İhtarın dayandığı olay ve hukuki sebep,
• Kira borcu varsa tutarı, vadesi ve ait olduğu dönem,
• Kiracıya tanınan ödeme veya aykırılığı giderme süresi,
• Süre içinde yükümlülük yerine getirilmezse sözleşmenin feshedileceği ve tahliye yoluna başvurulacağı,
• Bildirim tarihi ve imza.

İhtarın mutlaka noter aracılığıyla gönderilmesi her tahliye sebebi için genel bir geçerlilik şartı değildir. Bununla birlikte bildirimin içeriğini, gönderim tarihini ve kiracıya ne zaman ulaştığını ispatlamak gerektiğinden noter ihtarnamesi uygulamada önemli güvence sağlar. Kayıtlı elektronik posta veya kanunen ispatlanabilir başka yazılı yöntemlerin uygunluğu da somut olaya göre değerlendirilir. Sıradan mesajlaşmalara tek başına güvenmek tebligat ve içerik tartışması yaratabilir.

Her ihtarnamede kiracıya aynı süre verilemez. Ödenmeyen konut veya çatılı işyeri kirası için en az 30 günlük ödeme süresi gerekir. Yeni malik ise taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç iddiasını yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. İki haklı ihtarda ise farklı kira borçlarının ayrı ayrı ve zamanında bildirilmesi önemlidir.

İhtarname tahliye kararı değildir. Kiracı ihtara rağmen çıkmazsa, seçilen sebebe göre arabuluculuk, dava veya icra takibi gerekir. İçeriği belirsiz, yanlış süreli veya geç tebliğ edilen bir ihtar sonraki başvuruyu başarısız kılabilir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira bedelini ödemeyen kiracı bakımından iki temel yol öne çıkar: temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye. Bu yolların şartları ve zamanı aynı değildir.

Temerrüt nedeniyle tahliye

Kiracı vadesi gelen kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak ödeme süresi verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür ve yazılı bildirimin kiracıya ulaşmasını izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bildirimde borcun açıkça gösterilmesi ve süresinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesi gerekir.

Kiracı borcun tamamını verilen süre içinde öderse bu temerrüt sebebine dayalı fesih imkânı ortadan kalkabilir. Ödeme yapılmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Bir başka seçenek, kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibidir. Ödeme emrinde kiracıya borca itiraz ve ödeme bakımından farklı süreler tanınır; konut ve çatılı işyerinde tahliye için 30 günlük ödeme süresinin dolması beklenir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracı aynı kira yılı içinde farklı aylara ait kira bedellerini vadesinde ödemez ve iki ayrı haklı yazılı ihtara sebep olursa, kira yılı bittikten sonra bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İkinci ihtarın gönderilmesi kiracının hemen çıkarılmasını sağlamaz. İhtarların farklı borçlara dayanması, tebliğ anında borcun ödenmemiş olması ve aynı kira yılı içinde oluşması gerekir.

Bu yol, kiracının borcu her ihtardan sonra ödeyerek sürekli geç ödeme yapması hâlinde önem kazanır. Ayrıntılı şartlar ve süre hesabı için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye içeriği incelenebilir.

Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Geçerli bir taahhüt için belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmesi, yazılı olması ve tahliye tarihini içermesi gerekir. Kira sözleşmesi imzalanırken ve taşınmaz henüz teslim edilmeden alınan taahhüt geçerlilik tartışmasına yol açabilir.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bir aylık süre geçirilirse o taahhüde dayanma hakkı kaybedilebilir. Süresi içinde kiracıya dava açılacağının yazılı bildirilmesinin TBK m.353 kapsamında süreye etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdünün noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak imza veya düzenleme tarihi inkârı yaşanabilecek dosyalarda noter belgesi ispatı kolaylaştırır. Sonradan doldurulduğu, boş kâğıda imza atıldığı veya baskı altında verildiği iddiaları somut delillere göre incelenir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Gelecekte belirsiz bir zamanda doğabilecek ihtimal veya yalnızca daha yüksek bedelle kiraya verme isteği yeterli değildir.

Belirli süreli sözleşmelerde dava sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Süre içinde dava açılacağının yazılı bildirilmesi, şartları varsa dava süresini bir kira yılı uzatabilir.

Mahkeme; ihtiyacın niteliğini, mevcut konutları, aile ve iş koşullarını, taşınmazın ihtiyaca uygunluğunu ve olayın sürekliliğini değerlendirir. Bu konuda ayrıntılı açıklama için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberine bakılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın haklı bir sebep olmadan üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanması yeniden kiralama yasağı ve tazminat sonucunu gündeme getirebilir. Bu nedenle ihtiyaç iddiası yalnızca dava tarihindeki sözlere değil, tahliye sonrasındaki kullanıma da uygun olmalıdır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?

Kiracılı bir evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Kiracıyı yalnızca evi satın aldığı veya tapuda malik olduğu için hemen çıkaramaz.

Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı varsa iki farklı yol gündeme gelebilir:

1. Edinme tarihine dayalı yol: Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bir aylık süre içinde bildirimin kiracıya ulaşması önemlidir. Şartları oluşursa dava, edinme tarihinden altı ay sonra açılabilir. Kanundaki ifade “altı ay sonra”dır; “altı ay içinde dava” şeklinde anlaşılmamalıdır.
2. Sözleşme sonuna dayalı yol: Yeni malik, dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Hangi yolun avantajlı olduğu edinme tarihi ile sözleşme bitiş tarihine göre belirlenir.

Her iki durumda da ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; dava öncesinde zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır. Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması, edinmeden altı ay sonra açılan özel yola dayanılmasını engelleyebilir; ancak sözleşme sonuna dayalı seçeneğin şartları ayrıca değerlendirilebilir.

Eve Zarar Veren veya Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı taşınmazda yaşayanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kural olarak yazılı ihtar göndererek aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermeli ve aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir.

Her gürültü şikâyeti otomatik tahliye sebebi oluşturmaz. Olayların sıklığı, ağırlığı, apartman kayıtları, tutanaklar, yazışmalar, tanıklar ve varsa resmî başvurular birlikte değerlendirilir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi durumunda yazılı bildirimle derhâl fesih olasılığı gündeme gelebilir.

Ev sahibinin iddiayı somutlaştırması gerekir. Soyut “komşular rahatsız” beyanı yerine olay tarihleri, verilen zarar, uyarılar ve sonuçları belgelenmelidir.

Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası, imarı, genişletilmesi veya değiştirilmesi için esaslı bir onarım gerekiyor ve bu işler sırasında kullanım imkânsız hâle geliyorsa kiraya veren tahliye talep edebilir. Basit boya, küçük tamirat veya kiracı içerideyken yapılabilecek işler bu sebebe dayanmak için yeterli değildir.

Projenin gerçekliği, imar durumu, ruhsat ve teknik belgeler ile çalışmanın taşınmazın kullanımını neden imkânsız kıldığı ortaya konulmalıdır. Belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmede genel fesih dönemine ve bildirim sürelerine göre dava açılır. Süre hesabı ve arabuluculuk ihtiyaca dayalı tahliye gibi dikkatle planlanmalıdır.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?

Bir yıllık konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin süresinin dolması, ev sahibine tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca “kontrat bitti” gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdiremez.

Ev sahibinin tahliye için ihtiyaç, kira borcu, geçerli taahhüt veya kanundaki başka bir sebebe dayanması gerekir. On yıllık uzama süresinin sonunda sebep göstermeden fesih ise farklı şartlara ve bildirim süresine bağlı özel bir yoldur. Bu konu, kullanıcının belirttiği kapsam doğrultusunda burada ayrıntılandırılmamıştır.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması, kira ilişkisinin bulunmadığı veya kiracının doğrudan çıkarılabileceği anlamına gelmez. Sözlü kira sözleşmesi de kural olarak geçerlidir. Kira ilişkisinin başlangıcı, bedeli ve ödeme günü; banka transferleri, mesajlar, makbuzlar, teslim tutanakları ve diğer delillerle ispatlanabilir.

Yazılı sözleşme bulunmadığında önce ilişkinin niteliği ve şartları belirlenmelidir. Daha sonra kanuni tahliye sebebine göre ihtar, arabuluculuk, dava veya icra yoluna gidilir. Ev sahibinin “sözleşme yok” diyerek kilidi değiştirmesi veya kiracının eşyalarını çıkarması hukuka uygun değildir.

Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İhtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar, yeniden inşa veya tahliye taahhüdüne dayalı dava açılacaksa bu kural dikkate alınmalıdır.

Arabuluculukta taraflar tahliye tarihi, borcun ödenmesi veya taşınmazın teslim koşulları üzerinde anlaşabilir. Anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir ve kanuni süre içinde dava açılır. Arabuluculuğa başvurulması tahliye kararı değildir; kiracının zorla çıkarılmasını sağlamaz.

Hak düşürücü süre bulunan dosyalarda arabuluculuk son güne bırakılmamalıdır. Başvurudan son tutanağa kadar sürelerin durmasının ve kalan sürenin nasıl işleyeceğinin dosya tarihleri üzerinden hesaplanması gerekir.

Kiracı Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın parasal değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve varsa geçerli yetki anlaşması değerlendirilir.

Dava dilekçesinde tahliye sebebi, kira sözleşmesi, ihtar ve tebliğ tarihleri, süre hesabı ve deliller açıkça gösterilmelidir. İhtiyaç iddiasında ihtiyacı kanıtlayan belgeler; kira borcunda ödeme kayıtları; iki haklı ihtarda ayrı borçlar ve tebligatlar; yeni malikte tapu edinme tarihi önem taşır.

Mahkeme tahliye kararı verse bile kiracı her zaman kendiliğinden çıkmayabilir. Kararın uygulanması için icra dosyası açılması ve tahliye işleminin icra dairesince yürütülmesi gerekebilir.

Kiracı Çıkarma Süresi Ne Kadardır?

Kiracı çıkarma için her olayda geçerli sabit bir süre yoktur. Toplam süre; seçilen tahliye sebebine, ihtar ve bekleme süresine, arabuluculuğa, mahkemenin iş yüküne, tebligatlara, delillerin durumuna, istinaf incelemesine ve kararın icrasına göre değişir.

Kira borcunda önce en az 30 günlük ödeme süresi söz konusuyken yeni malikin özel yolunda edinmeden sonra altı aylık dönem beklenir. İki haklı ihtarda ise iki ayrı haklı ihtarın aynı kira yılında oluşması ve kira yılının bitmesi gerekir. Tahliye taahhüdünde bir aylık başvuru süresi bulunması, dosyanın mutlaka bir ayda sonuçlanacağı anlamına gelmez.

Bu nedenle “kiracı kaç günde çıkar?” sorusunun doğru yanıtı, önce hukuki yolun ve dosya takviminin belirlenmesine bağlıdır. Eksik veya yanlış işlemle hızlı hareket etmek, davanın reddedilmesine ve sürecin uzamasına neden olabilir.

Kiracıyı Çıkarmanın En Kısa Yolu Nedir?

Her dosya için geçerli tek bir “en kısa” tahliye yolu yoktur. Geçerli ve süresi geçmemiş bir tahliye taahhüdü veya ödenmeyen kira borcuna dayalı tahliye talepli icra takibi, şartları uygunsa doğrudan bir usul sağlayabilir. Fakat kiracının imzaya, borca veya tebligata itiraz etmesi hâlinde yargılama gerekebilir.

En uygun yol, en sert ihtarı göndermek değil, mevcut delile uyan kanuni sebebi seçmektir. Örneğin ihtiyaç bulunmadığı hâlde ihtiyaç iddiasıyla dava açmak veya yeni malik süresini yanlış hesaplamak zaman kaybettirir. Birden fazla geçerli sebep varsa süre, ispat gücü ve olası itirazlar birlikte karşılaştırılmalıdır.

Ev Sahibinin Yapmaması Gerekenler

Kiracı çıkmıyor olsa bile ev sahibi kendi başına zor kullanamaz. Özellikle şu işlemlerden kaçınılmalıdır:

• Evin veya apartman girişinin kilidini değiştirmek,
• Kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak ya da depoya taşımak,
• Elektrik, su, doğal gaz veya internet hizmetlerini kestirmek,
• Kiracıyı tehdit etmek, sürekli rahatsız etmek veya eve izinsiz girmek,
• Polis çağırarak mahkeme ya da icra kararı olmadan tahliye yaptırmaya çalışmak,
• Gerçeğe aykırı ihtiyaç veya borç iddiası oluşturmak.

Bu davranışlar hukuk ve ceza sorumluluğu ile tazminat taleplerine yol açabilir. Tahliye, geçerli bir anlaşma veya resmî karar üzerinden yürütülmelidir. Kolluk, ev sahibinin tek taraflı talebi üzerine kira uyuşmazlığını çözüp kiracıyı çıkarmaz; gerektiğinde icra işleminin güvenliği kapsamında görev yapabilir.

Beş Yıllık Kiracı Otomatik Olarak Çıkarılabilir mi?

Kiracının evde beş yılı doldurması tek başına tahliye sebebi değildir. Beş yıllık süre daha çok kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira ve hakkaniyet ölçütlerinin uygulanmasıyla ilişkilidir. Kiracıyı çıkarmak için yine kanunda düzenlenen bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.

Beş yılını dolduran kiracı, kira tespit davası ve uzun süreli kira ilişkilerine ilişkin ayrıntılar ayrı bir içerikte ele alınmalıdır. Bu rehber, beş yıllık kira dönemini tahliye yolu gibi göstermemek için konuyu bu temel ayrımla sınırlı tutmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu nedir?

En kolay yol dosyadaki geçerli belgeye ve tahliye sebebine göre değişir. Süresi geçmemiş geçerli tahliye taahhüdü veya ödenmeyen kira için tahliye talepli icra takibi bazı dosyalarda daha doğrudan olabilir. Hiçbir yol sonucu garanti etmez; itiraz ve ispat durumu değerlendirilmelidir.

Kiracım evden çıkmıyor, ne yapmalıyım?

Önce kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, tahliye taahhüdü ve varsa ihtiyaç sebebi incelenmelidir. Uygun ihtar gönderildikten sonra gereken hâllerde arabuluculuk, dava veya icra yoluna başvurulur. Kilit değiştirme ya da hizmetleri kesme gibi fiilî müdahalelerden kaçınılmalıdır.

Kontratı biten kiracı nasıl çıkarılır?

Konut ve çatılı işyeri kirasında belirli sürenin bitmesi tek başına tahliye sağlamaz. Kiracı zamanında bildirim yapmazsa sözleşme genellikle bir yıl uzar. Ev sahibinin ihtiyaç, kira borcu, tahliye taahhüdü veya kanundaki başka bir tahliye sebebine dayanması gerekir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracı çıkarılabilir mi?

Evet, fakat düzenli ödeme yapan kiracı yalnızca ev sahibinin istemesiyle çıkarılamaz. Gerçek ve zorunlu ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, geçerli tahliye taahhüdü, esaslı yeniden inşa veya kanundaki başka bir sebep varsa tahliye talep edilebilir.

İhtarname kiracıyı çıkarmaya yeter mi?

Hayır. İhtarname çoğunlukla talebi bildirir, süre verir veya dava hakkını korur. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa hukuki sebebe göre arabuluculuk, tahliye davası veya icra takibi gerekir. İhtarın içeriği ve tebliğ tarihi sonraki işlemler açısından önemlidir.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik gerçek ve zorunlu ihtiyaca dayanıyorsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp edinmeden altı ay sonra dava açabilir veya sözleşme sonuna bağlı yolu kullanabilir.

Yeni malikin altı ay beklemesi gerekir mi?

Edinme tarihine dayalı özel yolda dava taşınmazın edinilmesinden altı ay sonra açılır. Ancak sözleşmenin bitiş tarihine dayalı alternatif yolun daha erken uygulanıp uygulanamayacağı somut takvime göre ayrıca incelenmelidir.

Sözleşmesi olmayan kiracı çıkarılabilir mi?

Yazılı sözleşmenin bulunmaması tahliyeyi otomatik hâle getirmez. Sözlü kira ilişkisi de geçerli olabilir. Kira ilişkisi ve şartları banka kayıtları, mesajlar ve diğer delillerle belirlendikten sonra uygun kanuni tahliye yolu izlenir.

Polis kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Polis, yalnızca ev sahibinin talebiyle kira uyuşmazlığını çözüp kiracıyı tahliye etmez. Tahliye, mahkeme kararı veya kanuna uygun icra süreciyle gerçekleştirilir. Kolluk gerektiğinde icra işlemi sırasında güvenliği sağlayabilir.

Ev sahibi kiracı evde yokken kilidi değiştirebilir mi?

Hayır. Geçerli bir tahliye ve teslim olmadan kilidin değiştirilmesi, eve izinsiz girilmesi veya eşyaların çıkarılması hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Fiilî tahliye resmî icra yolu üzerinden yapılmalıdır.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak zorunludur. Anlaşma olmazsa son tutanakla süresi içinde dava açılır.

İki ihtar alan kiracı hemen çıkar mı?

Hayır. İki haklı ihtarın farklı kira borçlarına dayanması ve aynı kira yılında oluşması gerekir. Dava, ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. İkinci ihtardan hemen sonra tahliye gerçekleşmez.

Beş yılını dolduran kiracı çıkarılabilir mi?

Beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Bu süre daha çok kira bedelinin tespiti bakımından önem taşır. Tahliye için ayrıca kanuni bir sebep ve o sebebe uygun usul bulunmalıdır.