Kiracının beş yılı doldurması tek başına tahliye sebebi değildir. Beş yıllık süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında esas olarak kira bedelinin emsal kiralar, taşınmazın durumu, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenebilmesi bakımından önem taşır. Ev sahibi, “beş yıl doldu” diyerek kiracıyı doğrudan çıkaramaz veya yalnızca bu gerekçeyle tahliye kararı alamaz.
Beş yıllık kiracının tahliyesi için ihtiyaç, yeni malikin gereksinimi, geçerli tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, aynı kira yılında iki haklı ihtar, esaslı yeniden inşa veya kanunda düzenlenen başka bir sebep bulunmalıdır. Bu sebeplerin her biri farklı ihtar, süre, arabuluculuk ve dava kurallarına tabidir. Bu nedenle ilk adım, beş yılın dolup dolmadığından önce somut olayda geçerli bir tahliye nedeninin bulunup bulunmadığını belirlemektir.
5 Yılını Dolduran Kiracı Doğrudan Çıkarılabilir mi?
Hayır. Kira ilişkisinin beşinci yılını tamamlaması, ev sahibine kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Kiracı kira bedelini düzenli ödüyor, taşınmazı sözleşmeye uygun kullanıyor ve kanunda öngörülen başka bir tahliye sebebi bulunmuyorsa yalnızca sürenin dolmasına dayanılarak evden veya işyerinden çıkarılamaz.
Bu konuda üç ayrı kavramın karıştırılmaması gerekir:
| Durum | Hukuki sonucu |
|---|---|
| İlk sözleşme süresinin bitmesi | Kiraya verenin sırf süre bitti diye tahliye hakkı doğmaz; sözleşme şartları varsa uzar. |
| Beş yılın tamamlanması | Emsal kiralar ve hakkaniyetin kapsamlı biçimde değerlendirildiği kira tespiti gündeme gelebilir. |
| Kanuni tahliye sebebinin oluşması | Sebebe özgü usul izlenerek tahliye talep edilebilir. |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m. 347’deki bildirim şartlarıyla, sebep göstermeden sona erdirme imkânı ayrıca değerlendirilebilir. |
Dolayısıyla “beş yıllık kiracı kesin çıkarılır” ya da “beş yılı dolan kiracı hiçbir koşulda çıkarılamaz” ifadelerinin ikisi de eksiktir. Doğru sonuç, beş yılın tek başına yeterli olmadığı; fakat bağımsız bir kanuni sebep varsa tahliye yolunun kullanılabileceğidir.
Kira ilişkisindeki bütün tahliye yollarının genel çerçevesi için kiracı nasıl çıkarılır başlıklı rehber incelenebilir.
Kira Sözleşmesinde 5 Yılın Dolması Ne Anlama Gelir?
Beş yıllık eşik, Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemesi bakımından önemlidir. İlk beş kira yılında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Tarafların daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olması bu sınırın üzerinde sonuç doğurmaz.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise mahkeme yeni kira bedelini belirlerken şu ölçütleri birlikte değerlendirir:
- TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralananın fiziksel ve hukuki durumu,
- Konum, metrekare, bina yaşı, kat, cephe ve kullanım amacı,
- Gerçek ve karşılaştırılabilir emsal kira bedelleri,
- Somut olayın özellikleri ve hakkaniyet.
Mahkeme yalnızca internet ilanındaki en yüksek bedeli alarak karar vermez. İlan bedeli ile gerçekleşmiş kira bedeli aynı değildir. Emsal taşınmazların gerçekten benzer olması, mümkünse yakın tarihte kiraya verilmesi ve bilirkişi incelemesinin denetlenebilir karşılaştırmalara dayanması gerekir.
Beş yıllık süre hangi tarihten itibaren hesaplanır?
Süre, kural olarak kira ilişkisinin başlangıç tarihine göre hesaplanır. Tarafların her yıl yeni bir kâğıt imzalaması veya kira bedelini yeniden yazması, her durumda önceki kira ilişkisini sona erdirip beş yıllık süreyi baştan başlatmaz. Yenileme belgesinin yeni bir sözleşme mi yoksa devam eden ilişkinin teyidi mi olduğu içeriğine göre değerlendirilir.
Örneğin kira ilişkisi 1 Ocak 2021’de başlamışsa, ilk beş kira dönemi tamamlandıktan sonra 1 Ocak 2026’da başlayan dönem bakımından emsal ve hakkaniyet esaslı tespit gündeme gelebilir. Ancak tespit edilen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın ve varsa yazılı bildirimin zamanına göre ayrıca belirlenir.
5 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Sözleşme Kendiliğinden Sona Erer mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin sona ermesi, ev sahibine tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme kural olarak bir yıl daha uzar. Kiraya veren ise yalnızca kararlaştırılan sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi bitiremez.
Bu sonuç, sözleşmenin bir yıllık veya beş yıllık düzenlenmiş olmasına göre değişmez. “Kontrat bitti, kiracı çıkmak zorunda” yaklaşımı konut ve çatılı işyeri kiralarında çoğu zaman doğru değildir. Ev sahibinin tahliye talep edebilmesi için kanunda kabul edilen ayrı bir sebebe veya TBK m. 347’deki on yıllık uzama süresine ilişkin koşullara dayanması gerekir.
Kiracı yönünden ise sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirme imkânı daha geniştir. Bildirimin şekli, süresi ve ispatı özellikle anahtar teslimi ile depozito uyuşmazlığı yaşanmaması için belgelenmelidir.
5 Yılın Dolmasıyla Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Beş yılın tamamlanması, kiraya verenin dilediği bedeli tek taraflı olarak uygulayabileceği anlamına gelmez. Taraflar yeni bedel konusunda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa, dava şartı arabuluculuk tamamlandıktan sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde kira bedelinin tespiti istenebilir.
Kira tespit davası bakımından önemli ayrım şudur: Dava hukuken her zaman açılabilir; fakat ilk beş yılda uygulanacak ölçütler ile beş yıldan sonraki ölçütler aynı değildir. Beş yıl sonrasında emsal kiralar ve taşınmazın durumu daha geniş biçimde dikkate alınır.
Mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin hedeflenen kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için TBK m. 345’teki zamanlama önem taşır. Sözleşmede artış hükmü yoksa, dava yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılabilir. Aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim ulaştırılması hâlinde dava yeni dönemin sonuna kadar açılarak dönem başından sonuç doğurabilir. Sözleşmede geçerli artış hükmü varsa farklı zamanlama uygulanabilir.
Bu kurallar nedeniyle “beş yılın dolduğu gün dava açarım ve farkı geçmiş beş yıl için alırım” düşüncesi doğru değildir. Kira tespiti, istenen tüm geçmiş yıllara otomatik biçimde uygulanmaz. Hedef kira dönemi, sözleşme hükmü, ihtarın ulaştığı tarih ve arabuluculuk takvimi birlikte planlanmalıdır.
Kira Tespit Davası ile Tahliye Davası Arasındaki Fark Nedir?
Kira tespiti ve tahliye, amaçları ve sonuçları farklı iki hukuki yoldur.
| Ölçüt | Kira tespit davası | Tahliye davası |
|---|---|---|
| Amaç | Ödenecek kira bedelini belirlemek | Kira ilişkisini sona erdirip taşınmazın teslimini sağlamak |
| Beş yılın rolü | Emsal ve hakkaniyet esaslı tespit için önemlidir | Tek başına tahliye sebebi değildir |
| Sonuç | Kiracı taşınmazda kalmaya devam edebilir; yeni bedel uygulanır | Şartlar oluşmuşsa kiracının tahliyesine karar verilir |
| Temel inceleme | TÜFE, emsal, taşınmazın durumu, hakkaniyet | İhtiyaç, taahhüt, temerrüt, iki ihtar veya diğer kanuni sebep |
| Arabuluculuk | Dava öncesinde kural olarak zorunlu | İlamsız icra istisnası dışında dava öncesinde kural olarak zorunlu |
Ev sahibinin temel sorunu kiranın piyasanın gerisinde kalmasıysa doğru araç çoğunlukla tahliye değil kira tespitidir. Kiracının taşınmazdan çıkarılması isteniyorsa bunun için ayrıca kanuni bir tahliye sebebi bulunmalıdır. Aynı taraflar arasında kira tespiti ve tahliyeye ilişkin farklı uyuşmazlıklar bulunabilir; fakat bir davanın sonucu diğerinin yerine geçmez.
5 Yılını Dolduran Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Kiracı beş, üç veya yedi yıldır taşınmazda oturuyor olabilir. Tahliye bakımından asıl soru kira süresinden çok, kanunda sayılan sebeplerden birinin oluşup oluşmadığıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı için tahliye talep edebilir. Yalnızca “kendim oturacağım” demek yeterli değildir. İhtiyacın güncel ve taşınmaza uygun olduğu delillerle ortaya konulmalıdır.
Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılabilir. Süre içinde dava açılacağının yazılı bildirilmesi, şartları varsa dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir. Ayrıntılı koşullar ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberinde açıklanmıştır.
Yeni malikin ihtiyacı
Kiralanan taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacına dayanıyorsa iki yoldan birini kullanabilir. TBK m. 351’deki özel yolda edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır ve edinmeden altı ay sonra dava açılabilir. Diğer yol, sözleşmenin bitimine bağlı sürelerin kullanılmasıdır.
Yeni malikin “evi satın aldım, hemen çıkın” demesi yeterli değildir. Bir aylık bildirimin tebliği, ihtiyacın gerçekliği, arabuluculuk ve dava takvimi birlikte değerlendirilmelidir.
Geçerli tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse; kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde dava veya icra yoluna başvurabilir. Taahhüdün teslimden önce ya da kira sözleşmesiyle aynı anda alınması, tarihin sonradan doldurulduğu iddiası, imza ve yetki tartışmaları belgenin geçerliliğini etkileyebilir.
Beş yılın dolması, geçerli taahhüdün şartı değildir. Taahhüt varsa daha erken veya daha geç bir tarihte de tahliye gündeme gelebilir.
Kiranın ödenmemesi ve temerrüt
Kiracı vadesi gelen kira bedelini veya yan gider borcunu ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için en az otuz gün tanınmalı ve süresinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilmelidir. Şartlarına göre tahliye talepli ilamsız icra takibi de kullanılabilir.
Kiracı verilen sürede borcun tamamını öderse bu temerrüt yoluna dayalı fesih imkânı ortadan kalkabilir. Buna karşılık sürekli geç ödemeler, koşulları varsa iki haklı ihtar yolunu doğurabilir.
İki haklı ihtar
Kiracı aynı kira yılı içinde farklı kira borçlarını vadesinde ödemez ve iki ayrı haklı yazılı ihtara sebep olursa, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İki kez mesaj gönderilmesi veya aynı borcun iki belgeye bölünmesi yeterli değildir.
İhtarların farklı borçlara dayanması, kiracıya ulaştığı sırada borcun ödenmemiş olması ve aynı kira yılı içinde oluşması gerekir. Ayrıntılı süre hesabı için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye içeriğine bakılabilir.
Esaslı tadilat, yeniden inşa ve imar
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla yapılacak esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme sırasında kullanımın imkânsız olması hâlinde tahliye talep edilebilir. Sıradan boya, küçük onarım veya yalnızca taşınmazı yenileyip daha yüksek bedelle kiralama isteği bu sebebi oluşturmaz.
Projenin gerçekliği, teknik zorunluluk, ruhsat ve yapılacak işin kullanım üzerindeki etkisi somut belgelerle gösterilmelidir.
Kiracının veya eşinin uygun konutunun bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi hâlinde TBK m. 352/3 kapsamında tahliye gündeme gelebilir. Taşınmazın mülkiyeti, konutun fiilen kullanılabilirliği ve kiraya verenin önceki bilgisi birlikte incelenir.
Bu sebebe dayalı dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
On yıllık uzama süresinin dolması
Beş yıl ile on yıllık uzama süresi aynı değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin yalnızca bittiğini ileri sürerek tahliye isteyemez. Ancak kanundaki on yıllık uzama süresi tamamlandığında, bu süreyi izleyen uzama yıllarının bitimi için en az üç ay önceden bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı doğabilir.
Buradaki süre, her zaman “sözleşmenin başlangıcından itibaren tam on yıl” şeklinde hesaplanmaz. İlk sözleşme süresi ile uzama yılları ayrılmalı; sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri üzerinden takvim hazırlanmalıdır. Bu nedenle beşinci yılın sonunda üç aylık bildirimle sebepsiz tahliye yapılabileceği düşüncesi yanlıştır.
5 Yılını Dolduran Kiracıya İhtarname Göndermek Yeterli mi?
Hayır. İhtarname tek başına tahliye kararı değildir. Belgenin hukuki etkisi, hangi sebebe dayanılarak gönderildiğine göre değişir. Beş yılın dolduğunu bildiren ve “evi boşaltın” diyen bir ihtar, bağımsız kanuni sebep bulunmadıkça tahliye hakkı doğurmaz.
İhtar gönderilmeden önce şu sorular cevaplanmalıdır:
- Talep tahliye mi, kira bedelinin artırılması mı?
- Tahliye isteniyorsa hangi kanuni sebep mevcut?
- Bu sebep için ihtar zorunlu mu veya dava süresini koruyor mu?
- Bildirimin hangi tarihte kiracıya ulaşması gerekiyor?
- Arabuluculuk ve dava için hak düşürücü süre ne zaman başlıyor?
Kira tespitinde ihtar, her durumda dava şartı değildir; ancak yeni bedelin hedeflenen dönemin başından uygulanması bakımından önemli olabilir. İhtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar ve temerrütte ise bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle genel bir “beş yıl ihtarnamesi” yerine somut hukuki sebebe uygun metin hazırlanmalıdır.
Beş Yıllık Kiracı İçin Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Hukuka uygun süreç genel olarak şu adımlardan oluşur:
- Kira ilişkisi incelenir. İlk sözleşme, başlangıç tarihi, yenilemeler, ödeme günü, banka dekontları ve taraf bilgileri belirlenir.
- Amaç netleştirilir. Sorun düşük kira bedeliyse kira tespiti; taşınmazın teslimi isteniyorsa kanuni tahliye sebebi araştırılır.
- Deliller kontrol edilir. İhtiyaç belgeleri, tapu tarihi, tahliye taahhüdü, ödeme kayıtları, ihtarlar ve tebligatlar incelenir.
- Sebebe uygun bildirim yapılır. Her uyuşmazlıkta aynı ihtar ve aynı süre kullanılmaz.
- Zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Dava yoluyla çözülecek kira uyuşmazlıklarında istisnalar saklı kalmak üzere son tutanak alınır.
- Süresinde dava veya icra yolu kullanılır. Görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir; kira borcu veya tahliye taahhüdünde uygun koşullarda icra yolu değerlendirilebilir.
- Karar resmî yolla uygulanır. Kiracı kendiliğinden teslim etmezse tahliye icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir.
Ev sahibinin kiracıyı zorla çıkarması, kilidi değiştirmesi, eşyaları dışarı koyması veya elektrik ve suyu kestirmesi hukuka uygun tahliye yöntemi değildir. Bu davranışlar ayrıca hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur.
Arabuluculukta taraflar:
- Yeni kira bedeli,
- Tahliye ve anahtar teslim tarihi,
- Birikmiş kira borcu,
- Depozitonun durumu,
- Taşınmazın teslim koşulları
üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve kanuni süre içinde dava açılır. Arabuluculuğa başvurmak tahliye kararı verildiği anlamına gelmez.
Tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi bir aylık başvuru sürelerinin bulunduğu uyuşmazlıklarda arabuluculuk son güne bırakılmamalıdır. Başvuru ile son tutanak arasındaki dönemin süreye etkisi somut tarihler üzerinden hesaplanmalıdır.
5 Yılını Dolduran İşyeri Kiracısı İçin Kurallar Değişir mi?
Çatılı işyeri kiralarında da beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Beş yıllık süre, kira bedelinin emsal işyeri kiraları ve hakkaniyet dikkate alınarak tespiti bakımından önem taşır. İşyerinin konumu, kullanım amacı, net alanı, cephe ve vitrin özellikleri, ruhsat imkânı, yaya trafiği ve emsal sözleşmeler bedel tespitinde değerlendirilebilir.
İşyeri kiracısının tahliyesinde ihtiyaç, yeniden inşa, geçerli taahhüt, temerrüt, iki haklı ihtar ve diğer kanuni sebepler kendi koşullarıyla uygulanır. Kiracının tacir olması, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici korumaların bütünüyle ortadan kalktığı anlamına gelmez. Sözleşmedeki özel hükümler ve tarafların sıfatı ayrıca incelenmelidir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Hakları Nelerdir?
Beş yılı dolduran kiracı, sırf sürenin dolması nedeniyle evi boşaltmak zorunda değildir. Kiracının başlıca hakları şunlardır:
- Geçerli tahliye sebebinin ve usulün gösterilmesini isteme,
- Hukuka aykırı kira artışını kabul etmeme,
- Kira tespitinde emsal ve bilirkişi raporlarına itiraz etme,
- İhtar ve dava belgelerine süresinde cevap verme,
- Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmama veya koşullu anlaşma yapma,
- Mahkeme ya da icra süreci olmadan zorla çıkarılmama,
- Kilidin değiştirilmesi, eve izinsiz girilmesi veya hizmetlerin kesilmesi gibi müdahalelere karşı hukuki yollara başvurma.
Bu haklar kiracının kira bedelini zamanında ödeme, taşınmazı özenle kullanma ve sözleşmeye uyma yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Ev sahibi ve kiracı yönünden haklar ile süreler birlikte değerlendirilmelidir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesinde Hukuki Değerlendirme
Beşinci yıl, tahliye için otomatik bir son tarih değil; kira bedelinin emsal ve hakkaniyete göre yeniden değerlendirilebildiği önemli bir eşiktir. Tahliye isteniyorsa ihtiyaç, yeni malik, taahhüt, temerrüt, iki haklı ihtar, yeniden inşa veya kanundaki başka bir sebep somut delillerle ortaya konulmalıdır.
Yanlış hukuki sebebe dayanılması, ihtarın geç veya eksik gönderilmesi ve bir aylık hak düşürücü sürelerin kaçırılması davanın reddine yol açabilir. Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ödeme belgeleri ve önceki bildirimler birlikte incelenerek doğru yol belirlenmelidir. Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarının kapsamı hakkında gayrimenkul hukuku sayfasından bilgi alınabilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Her kira ilişkisinin sözleşmesi, tarafları, tarihleri ve delilleri farklı olduğundan somut olay için hukuki değerlendirme yapılması gerekir.
Sık Sorulan Sorular
5 yıl dolunca ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar veya kanunda kabul edilen başka bir sebebe dayanması ve o sebebe özgü süreleri izlemesi gerekir.
Beş yılını dolduran kiracının kira artışı nasıl yapılır?
Taraflar yeni bedelde anlaşabilir. Anlaşma olmazsa kira tespit davası açılabilir. Beş yıldan sonra mahkeme; TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını, taşınmazın durumunu, gerçek emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Ev sahibi tek taraflı olarak istediği rayiç bedeli uygulayamaz.
5 yıl dolan kiracıya ihtarname çekmek zorunlu mu?
Yalnızca beş yıl dolduğu için gönderilecek ihtar tahliye sağlamaz. Kira tespitinde ihtar her durumda dava şartı değildir; ancak yeni bedelin hedeflenen kira döneminin başından uygulanması bakımından önemli olabilir. Tahliyede ise ihtarın gerekip gerekmediği dayanılan sebebe göre değişir.
5 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kiracı çıkmak zorunda mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca sözleşme süresi bittiği için tahliye isteyemez; ayrı bir kanuni sebep gerekir.
5 yılını dolduran kiracıya ne kadar kira artışı yapılabilir?
Beş yıldan sonraki bedel yalnızca tek bir yüzdeyle belirlenmez. Mahkeme TÜFE’yi, taşınmazın niteliğini, karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmelerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Tespit edilen bedelde mevcut kiracılık durumunun etkisi de somut olayın koşulları içinde ele alınabilir.
Kira tespit davası kiracının tahliyesini sağlar mı?
Hayır. Kira tespit davası mevcut kira ilişkisini sona erdirmez; ödenecek kira bedelini belirler. Kiracı yeni belirlenen bedele tabi olarak taşınmazda kalabilir. Tahliye için ayrıca kanuni bir tahliye sebebine dayalı ayrı süreç yürütülmelidir.
Kirasını düzenli ödeyen beş yıllık kiracı tahliye edilebilir mi?
Düzenli ödeme, her tahliye ihtimalini ortadan kaldırmaz. Gerçek ve zorunlu ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, geçerli tahliye taahhüdü, esaslı yeniden inşa veya başka bir kanuni sebep varsa tahliye talep edilebilir. Sadece ev sahibinin kiracıyı istememesi yeterli değildir.
Beş yıl ile on yıllık kiracı kuralı aynı mı?
Hayır. Beş yıllık eşik esas olarak emsal ve hakkaniyet esaslı kira tespitiyle ilgilidir. Sebep göstermeden sona erdirme imkânı ise TBK m. 347’deki on yıllık uzama süresi ve bildirim koşullarına bağlıdır. İlk sözleşme süresi ile uzama yılları ayrı hesaplanmalıdır.
Ev sahibi kiracı çıkmıyorsa kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Kiracının rızası veya hukuka uygun tahliye süreci olmadan kilidin değiştirilmesi, eve girilmesi, eşyaların çıkarılması ya da elektrik ve suyun kesilmesi hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Fiilî tahliye, mahkeme veya icra süreci üzerinden gerçekleştirilmelidir.
5 yılını dolduran işyeri kiracısı çıkarılabilir mi?
Beş yılın dolması çatılı işyeri kiracısının da otomatik tahliyesini sağlamaz. Tahliye için kanuni sebep gerekir. Buna karşılık beş yıldan sonra kira bedeli; işyerinin konumu, kullanım özellikleri, emsal kiralar, TÜFE ve hakkaniyet dikkate alınarak tespit edilebilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Her dosya için geçerli sabit bir süre yoktur. Arabuluculuk, tebligat, mahkemenin iş yükü, deliller, keşif, bilirkişi, istinaf ve icra aşamaları toplam süreyi etkiler. Bir aylık dava açma süresi bulunması, davanın bir ayda sonuçlanacağı anlamına gelmez.
Beş yıl dolduktan sonra geçmiş yıllar için kira farkı istenebilir mi?
Kira tespit kararı istenen bütün geçmiş yıllara otomatik olarak uygulanmaz. Kararın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı; sözleşmedeki artış hükmüne, davanın açıldığı tarihe ve kiracıya yapılan yazılı bildirimin zamanına bağlıdır. Bu nedenle hedef kira dönemi önceden belirlenmelidir.
